Rozważasz zakup mieszkania i szukasz dobrego kredytu hipotecznego? Chcesz wiedzieć, jakie są aktualne warunki uzyskania finansowania? Podpowiadamy, czego może od Ciebie wymagać bank i co warto wiedzieć o kredycie przed nabyciem nieruchomości w 2023 roku.

Zasady udzielania kredytów hipotecznych nie zmieniły się zasadniczo od początku nowego roku. Wciąż mamy wysokie stopy procentowe, inflację znacznie powyżej celu i niepewne perspektywy odnośnie sytuacji polityczno-gospodarczej na świecie. To wszystko przekłada się również na sytuację w obszarze mieszkaniowym i rynku kredytów hipotecznych.

Pojawiają się co prawda przesłanki o zmianach trendów, ale są to na razie jedynie dywagacje i analizy. Nawet jeśli wielce prawdopodobne, nie mają jeszcze oparcia w faktycznej sytuacji. Pewne są za to programy rządowe wspierające zakup pierwszego mieszkania oraz większa dostępność kredytów ze stałym oprocentowaniem. Istotne jest też poluzowanie wyżyłowanych rekomendacji KNF stosowanych obliczania zdolności kredytowej – twierdzi Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Zdolność kredytowa 2023

To jeden z kluczowych elementów, na który bank zwróci uwagę, zanim udzieli Ci kredytu hipotecznego. Na podstawie zdolności kredytowej analitycy określą jaką kwotę kredytu możesz uzyskać i, w konsekwencji, na jakie mieszkanie będziesz mógł sobie pozwolić. Czy w 2023 roku możesz liczyć na więcej?

Aktualnie banki trzymają się zasad liczenia zdolności kredytowej z końca 2022 roku. W dalszym ciągu obowiązują wytyczne rekomendacji S, nakazujące instytucjom finansowym stosowanie bufora w wysokości 5 punktów procentowych. Oznacza to, że przy kredycie oprocentowanym na 8%, bank policzy Twoją zdolność do spłaty rat, jak przy 13%. To kolosalna różnica i potężny stoper nawet dla dobrze zarabiających osób.

Dobrą wiadomością jest fakt, że sam KNF przywrócił minimalną wartości bufora do poziomu 2,5 punktu procentowego, co już zwiększyło zdolność kredytową Polaków. Możliwe też, że Rada Polityki Pieniężnej zakończy cykl podwyżek stóp procentowych, a z czasem rozpocznie obniżki, co przełoży się na zmniejszenie wskaźnika WIBOR (i WIRON) – głównego składnika oprocentowania. To dodatkowo zwiększy możliwości kredytobiorców – dodaje Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Kolejnym niezbędnym składnikiem udanej współpracy kredytowej z bankiem jest wkład własny. Tu również zasady znacząco się nie zmieniły. Banki wymagają aktualnie przynajmniej 10-procentowego wkładu własnego, choć częściej spotykane są minimalne wymogi w wysokości 20% wartości nieruchomości. Warto przy tym wspomnieć, że przy większym wkładzie własnym możesz często liczyć na nieco niższe oprocentowanie kredytu. Jest to związane z mniejszym ryzykiem dla banku.

Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB, przypomina, że wkładem własnym nie muszą być jedynie pieniądze. Istnieje szereg innych możliwości jego wniesienia, jeśli więc kredytobiorca nie posiada wystarczającej ilości gotówki, nie przekreśla to jego szans na otrzymanie kredytu. Wkładem własnym może być zastaw innej nieruchomości, działka, na której zostanie wybudowany finansowany kredytem dom, darowizna czy zadatek na poczet zakupu mieszkania. Do tej kwestii banki podchodzą dosyć elastycznie. Ważne jedynie, aby wkład własny faktycznie miał ustaloną w umowie procentową wartość finansowanej nieruchomości.

Choć czasy udzielania kredytów hipotecznych na 100% wartości nieruchomości (a nawet  więcej) dawno już minęły, rząd przygotował specjalny program, w ramach którego osoby bez wkładu własnego również mogą uzyskać kredyt mieszkaniowy. Kto może z tego skorzystać?

Zakup mieszkania bez wkładu własnego

Rodzinny kredyt mieszkaniowy daje możliwość zakupu mieszkania z kredytowaniem 100% wartości nieruchomości. Nie zmienia to zasadniczo umowy kredytowej z bankiem komercyjnym, różnica dotyczy jedynie sposobu wniesienia wkładu własnego. Tu zamiast gotówki Twój bank otrzyma gwarancję BGK.

Gwarancja opiewa na 10-20% wartości kredytowanej nieruchomości, a minimalny okres kredytu musi wynosić 15 lat. Aby otrzymać wsparcie, nie możesz posiadać innego mieszkania (z wyjątkami), a wysokość wkładu własnego nie może przekroczyć 100 tysięcy złotych. To rozwiązanie zaprojektowane dla osób, które nie posiadają wolnych środków ani innych możliwości wniesienia wkładu własnego w inny sposób. Rodzinny kredyt mieszkaniowy jest elementem rządowego programu wsparcia. Można go też łączyć z innymi elementami projektów socjalnych, np. z kredytem na 2%.

Czym jest Bezpieczny kredyt 2%?

Hitem tego roku może się okazać „Bezpieczny kredyt 2%”. Po zmianie wysokości stosowanego przez banki bufora do 2,5 pp i ewentualnej obniżce wskaźników WIBOR/WIRON, znacząco wzrośnie zdolność kredytowa Polaków. W połączeniu z kredytem na 2% i gwarancją BGK na wkład własny banki będą zdecydowanie chętniej udzielać kredytów na wyższe kwoty – twierdzi Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Aby skorzystać z kredytu na preferencyjnych warunkach, wystarczy mieć mniej niż 45 lat i nie posiadać wcześniej mieszkania (w przypadku małżeństw warunek może spełniać tylko jedno z małżonków). Kredyt można zaciągnąć na kwotę do 500 000 zł (lub 600 tys. w określonych przypadkach), a dopłatę do raty będziesz otrzymywać przez 10 lat. Więcej o aktualnych programach rządowych piszemy tutaj (https://finhub.pl/blog/kredyty-hipoteczne-2023-wazne-zmiany-dla-kredytobiorcow).

Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym

Banki są zobowiązane oferować swoim klientom kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem również w 2023 roku. Jeśli więc jesteś zainteresowany tego typu ofertą, na pewno znajdziesz ją w propozycjach swojego banku.

Dodajmy, że oprocentowanie jest co prawda stałe, ale tylko czasowo – w większości propozycji banków wynosi 5 lat. Stały procent to większa stabilizacja dla domowego budżetu i pewność, że rata nie zmieni się przez wiele lat. Jeśli jednak stopy procentowe spadną, może się okazać, że bezpieczna przystań stanie się udręką i zamiast skorzystać ze spadku stopy referencyjnej, będziesz płacić więcej za „święty spokój”.

Czy warto brać kredyt hipoteczny w 2023 roku?

Odpowiedź zależy o bardzo wielu czynników. Jeśli jednak Twoje potrzeby mieszkaniowe są duże i nie możesz czekać na „lepsze czasy”, kupno nieruchomości na kredyt może nie być złym pomysłem. Poprzeczka do oceny zdolności kredytowej jest obecnie ustawiona bardzo wysoko, a oprocentowanie rat nie zachęca. Jednak kredyt hipoteczny zaciągamy zwykle na długie lata i sytuacja na rynku może się zmienić jeszcze wiele razy.

Warto skorzystać z niskich marż i perspektywy obniżenia stóp procentowych w niedalekiej przyszłości. Nowy, urealniony wskaźnik WIRON zredukuje też zapewne wielkość oprocentowania, a inflacja prędzej czy później zacznie spadać. Możesz też skorzystać z atrakcyjnych programów rządowych i oszczędzić pokaźną sumę odsetek. Jeśli więc Twoja zdolność kredytowa na to pozwala, zakup mieszkania jest godny rozważenia.