Ubiegły rok minął pod znakiem mocnego hamowania i chłodzenia gospodarki. Trudniej było o kredyt, a w skrzynkach pocztowych czyhały harmonogramy grozy. Czy 2023 rok odwróci trend na rynku nieruchomości i odmieni sytuację kredytobiorców? Co z wysokością rat kredytów i czy łatwiej będzie o finansowanie zakupu nieruchomości? Podpowiadamy, jakie czekają nas zmiany i co z nich może wyniknąć.

Zmiany na rynku kredytów hipotecznych — podwaliny pod odwrócenie trendu

Wysokie oprocentowanie, raty kredytowe na poziomach niewidzianych od lat i nurkująca zdolność kredytowa to finansowy obraz ubiegłego roku. Począwszy od trzeciego kwartału 2021 roku, stopy procentowe wzrosły 11-krotnie, zatrzymując się na poziomie 6,75% (stopa referencyjna). Inflacja w 2022 otarła się niemal o 20%, a możliwości kredytowe Polaków znacząco spadły. Rynek kredytów hipotecznych wrzucił wsteczny bieg i po rozgrzanej do czerwoności akcji kredytowej sprzed lat nie ma już śladu.

Na horyzoncie widać jednak zmiany, które mogą odwrócić ten trend. Polski rząd kładzie podwaliny pod rozbudzenie branży mieszkaniowej i daje to szanse na nieśmiałe ożywienie. Branża finansowa nie znosi pustki i stagnacja zwykle nie utrzymuje się długo. Trzeba jednak pamiętać, że rynek hipotek i nieruchomości to wielka, potężna machina. Bardzo wolno zmienia kierunek, ale gdy już się rozpędzi, trudno ją będzie zatrzymać.

Przyjrzyjmy się więc zmianom, które czekają nas w 2023 roku. Poniżej sprawdzamy, co przygotował dla nas rynek i analizujemy możliwe scenariusze oraz wpływ na sytuację kredytobiorców.

Bezpieczny kredyt 2%

Pierwsza nowość na rynku to rządowy projekt Bezpieczny kredyt 2%. To wyjątkowo nisko oprocentowany produkt, w ramach którego Skarb Państwa sfinansuje znaczną część Twojej raty. Produkt przeznaczony jest dla osób, które nie posiadają nieruchomości i nie ukończyły 45 roku życia. W przypadku małżeństw wystarczy, aby warunki spełniało jedno z Was.

Maksymalna kwota kredytu to 500 tysięcy złotych (w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł). Nie ma limitu ceny metra kwadratowego, jak to bywało w przypadku poprzednich programów dopłat, a zakupić możesz dom lub mieszkanie zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Dopłata do rat kredytu przysługuje przez 10 lat.

Jednak, jak zauważa Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB: Pomimo najniższego na rynku oprocentowania i związanych z tym relatywnie niskich rat, „Bezpieczny kredyt” nie zwiększa zdolności kredytowej, a tym samym nie umożliwia zakupu droższego mieszkania. Dlaczego? Ten program wsparcia kredytobiorców nie zmienia oferty banku, a jedynie pokrywa nadwyżkę odsetek w wysokości powyżej 2%. Bank obliczy Twoją zdolność kredytową na podstawie oprocentowania kredytu hipotecznego bez dopłaty państwa, a więc wynoszącego aktualnie około 8-9%.

Jeśli więc Twoja zdolność kredytowa pozwala na zakup mieszkania i spełniasz warunki rządowej dopłaty, odczujesz ogromną różnicę w wysokości rat kredytowych. Ważnym elementem jest też obligatoryjny warunek wyboru rat malejących. Co prawda w tej opcji na początku harmonogramu odsetki są niższe niż w przypadku równych rat, ale od razu spłacasz więcej kapitału. W praktyce przekłada się to na niższy koszt kredytu.

Bezpieczny kredyt 2% bez wkładu własnego

Dodatkowo, jeśli spełniasz warunki udzielenia dopłaty do rat w ramach Bezpiecznego kredytu 2%, możesz też skorzystać ze wsparcia istniejącego od kilku miesięcy programu Kredyt gwarantowany. To opcja zaciągnięcia zobowiązania bez konieczności wpłacania wkładu własnego. W tym przypadku gwarancję udziela Bank Gospodarstwa Krajowego, a Ty możesz otrzymać środki w wysokości 100% kredytowanej nieruchomości. Z tej gwarancji możesz skorzystać wyłącznie raz w życiu.

Połączenie tych dwóch programów jest ciekawą propozycją dla osób, które marzą o swoim pierwszym mieszkaniu. Nie ma aktualnie na rynku tańszej możliwości sfinansowania własnego M, choć należy pamiętać o wspomnianym powyżej wymogu posiadania zdolności kredytowej — dodaje Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Przesiadka na WIRON

Dobrze znany wszystkim kredytobiorcom WIBOR i najnowszy WIRON to istotne składniki oprocentowania kredytów. Obydwa wskaźniki opierają się na koszcie pożyczenia pieniędzy na rynku międzybankowym, a różnica polega na urealnieniu tej wartości. Podczas gdy WIBOR opiera się głównie na deklaracji banków, WIRON będzie obliczany na podstawie faktycznych transakcji pomiędzy instytucjami i dużymi przedsiębiorcami.

W najbliższej przyszłości WIRON zastąpi WIBOR, jednak na razie w Twojej umowie kredytowej pozostanie stary wskaźnik. Jednak WIBOR będzie miał jeszcze duże znaczenie w latach 2023/24. W całości zniknie dopiero w 2025 roku – wtedy automatycznie umowy kredytowe zostaną przekonwertowane na WIRON — tłumaczy ekspertka.

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem

W czasach szybko rosnącej inflacji i wynikającej z tego faktu prowadzonej przez RPP polityki zacieśniania, stałe oprocentowanie kredytu wydaje się bezpiecznym rozwiązaniem. W tym roku wiele banków wprowadza do swojej oferty czasowo stałe oprocentowanie (na 5 lat). Jeśli się na nie zdecydujesz, wystąpienia prezesa Rady Polityki Pieniężnej przestaną cię interesować, zniknie też obawa przed kolejnymi podwyżkami stóp procentowych. Dlaczego? Twoja rata nie wzrośnie, nawet jeśli RPP podniesie koszt pieniądza.

Brzmi rozsądnie i bezpiecznie. Czy jednak zawsze takie rozwiązanie się opłaci?

Co zrobi RPP i ile będzie kosztował pieniądz?

Biorąc pod uwagę naturę rynku, z dużym prawdopodobieństwem cykl podwyżek dobiega końca. Być może przez dłuższy czas stopa referencyjna utrzyma się na aktualnym poziomie, jednak gdy inflacja znacząco spadnie, RPP będzie musiała odpowiednio zareagować. Rozpoczęcie cyklu luzowania polityki pieniężnej przełoży się na obniżenie stóp procentowych. Są to co prawda tylko przypuszczenia, ale scenariusz wydaje się realny, zwłaszcza w perspektywie 12-18 najbliższych miesięcy — wyjaśnia Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Jeśli więc zdecydujesz się na kredyt z czasowo stałym oprocentowaniem, obniżki stóp procentowych nie wpłyną na wysokość Twojej raty. Istnieje więc ryzyko, że zapłacisz więcej niż w przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym. Warto zatem dobrze przemyśleć tę decyzję.

Rekomendacja KNF — czy będzie łatwiej o kredyt?

Odpowiednia zdolność kredytowa to kluczowy element, od którego bank uzależnia udzielenie kredytu hipotecznego. Ocena Twoich możliwości finansowych zależy od kilku czynników i choć najważniejsze są tu zarobki i stabilność zatrudnienia, równie istotny jest sposób liczenia zdolności kredytowej. To złożone i mocno sformalizowane procedury, na które dodatkowo wpływają rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. I tu właśnie skierowane są obecnie światła jupiterów.

Obraz rynku kredytów hipotecznych w 2023 roku

W tym roku czeka nas wiele zmian, których efekty będą widoczne dopiero za jakiś czas. Nowy wskaźnik WIRON, obiecujące programy rządowe, łagodzenie sposobu liczenia zdolności kredytowej czy luzowanie polityki monetarnej – to wszystko może pozytywnie wpłynąć na rynek kredytów hipotecznych. Czas pokaże, czy (i co ważniejsze, kiedy) ten scenariusz się sprawdzi.