27 czerwca Urząd Komisji Nadzoru Finansowego skierował do banków stanowisko dotyczące ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową. Jakie konsekwencje przyniesie kredytobiorcom takich ruch? Sprawdźmy.

Od początku lipca 2021 roku banki mają obowiązek udzielania kredytów hipotecznych ze stałą lub okresową stałą stopą procentową. Zgodnie z Rekomendacją S minimalny okres „zamrożenia” stałego oprocentowania wynosi 5 lat. Jak wynika z raportu AMRON SARFiN, w 2021 r. na zawartych 256 456 umów o kredyt hipoteczny jedynie 15 781 dotyczyło zobowiązania z okresowo stałą stopą procentową. Większa dostępność kredytów ze stałą stopą procentową, kolejne podwyżki stóp procentowych i wprowadzone w lutym 2023 roku preferencje dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem zmieniły dynamikę na rynku hipotek. W I kwartale 2023 roku banki udzieliły łącznie (tj. zarówno nowo zawartych, jak i aneksowanych umów) 17 663 kredytów ze stałą stopą procentową. Ich wartość wyniosła 4 761,94 mld zł, czyli 52,33 proc. całej akcji kredytowej banków w tym okresie.

Stanowisko KNF w sprawie ryzyka przedpłaty w umowach kredytowych

W celu jeszcze większego upowszechnienia kredytów ze stałą i okresową stałą stopą procentową, ograniczenia ryzyka przedpłaty i umożliwienie kredytobiorcom ograniczenia ekspozycji na ryzyko stopy procentowej związanej z zaciągniętym kredytem hipotecznym 27 czerwca Urząd Komisji Nadzoru Finansowego wystosował do banków stanowisko dotyczące ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową.

Przedpłata kredytu hipotecznego to nic innego, jak wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu hipotecznego – wyjaśnia Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy z FIN-HUB. Pieniądze na spłatę mogą pochodzić nie tylko ze środków własnych kredytobiorcy, ale także ze środków banków w formie refinansowania hipoteki – dodaje specjalistka.

Jak wskazuje KNF, obserwowany wzrost wartości portfela hipotecznych kredytów mieszkaniowych z okresowo stałym oprocentowaniem powoduje wzrost istotności ryzyka przedpłaty mogącego wiązać się z potencjalnym refinansowaniem kredytów mieszkaniowych w związku ze spadkiem rynkowych stóp procentowych. Co to oznacza w praktyce?

Stopy procentowe pozostają obecnie na historycznie wysokich poziomach, a zdaniem wielu ekspertów w ciągu najbliższych miesięcy Rada Polityki Pieniężnej podejmie decyzje o ich obniżeniu. Jeśli tak się stanie, liczba osób, które będą chciały spłacić kredyt wcześniej, nadpłacić go lub refinansować może znacząco wzrosnąć. Nic dziwnego. Obniżka stóp procentowych zmniejszy bowiem atrakcyjność kredytów ze stałym oprocentowaniem – podkreśla Karolina Kwiecińska.

Proponowane przez KNF rozwiązania

Jak wskazuje w swoim komunikacie UKNF, odpowiednie ukształtowanie oferty kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem może być dla banku ważnym czynnikiem ograniczenia przedpłaty. Co to oznacza w praktyce? Zgodnie z jego treścią można uznać za dopuszczalne zastosowanie w ramach takiej oferty rozwiązania, zgodnie z którym ustalone w umowie stałe lub okresowo stałe oprocentowanie kredytu zastępowane byłoby (umownie), przed końcem okresu, na który zostało ono ustalone, nowym – niższym oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym. Oprocentowanie to powinno być ustalone na nowy okres, biegnący od daty zawarcia aneksu, a przy tym nie krótszy niż okres, na jaki oprocentowanie stałe zostało ustalone w umowie (czyli zgodnie z Rekomendacją S2 – nie krótszy niż 5 lat), ale nie dłuższy niż pozostały okres kredytowania.

Jeśli stopy procentowe rzeczywiście spadną, osoby posiadające kredyt hipoteczny ze stałą (lub okresowo stałą) stopą procentową będą mogły spłacać zobowiązanie na korzystniejszych warunkach finansowych. Nowe warunki spłaty będą obowiązywały po zawarciu aneksu i ustalane na kolejny minimum 5-letni okres – wyjaśnia specjalistka FIN-HUB.

Zgodnie ze stanowiskiem KNF za niedopuszczalne praktyki banków należy uznać:

  • zmianę poziomu oprocentowania stałego w ustalonym w umowie okresie jego obowiązywania, bez jednoczesnego wydłużenia tego okresu w sposób określony wyżej;
  • zastąpienie stałego oprocentowania oprocentowaniem zmiennym przed końcem określonego w umowie okresu obowiązywania oprocentowania stałego (tj. konwersję umowy o kredyt z oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym na umowę o kredyt z oprocentowaniem zmiennym);
  • oferowanie przez banki refinansowania kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu (zarówno własnych, jak i udzielonych przez inne banki): kredytem o oprocentowaniu zmiennym; – kredytem o oprocentowaniu okresowo stałym z okresem jego obowiązywania krótszym niż okres, na jaki oprocentowanie stałe zostało ustalone w umowie kredytu refinansowanego.

Stanowisko UKNF a konsekwencje dla kredytobiorców

Wg nowej rekomendacji KNF klienci spłacający kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem będą mieli ograniczoną możliwość „ucieczki” od stałej raty w momencie spadku stóp procentowych.

Nawet jeśli 5-letni okres stałego oprocentowania nie minął, bank będzie mógł zaproponować zawarcie aneksu i spłatę zobowiązania na korzystniejszych warunkach finansowych. Co ważne – kredyt wciąż będzie oparty o stałą stopę procentową, a minimalny czas obowiązywania nowych warunków nie będzie krótszy niż 5 lat. W czasie obowiązywania stałej stopy procentowej kredytobiorca nie będzie mógł jednak „przejść” na oprocentowanie zmienne ani refinansować kredytu w innym banku. Nie będzie mógł także spłacać zobowiązania z oprocentowaniem stałym na korzystniejszych warunkach finansowych przez okres krótszy niż 5 lat.

Jeśli w 2021 roku zawarłeś umowę kredytu hipotecznego z okresowo stałą stopą procentową obowiązującą przez 5 lat, a w tym roku kredytodawca zaproponuje Ci nową, niższą stawkę oprocentowania, będzie ona obowiązywać przez 5 lat od momentu zawarcia aneksu (czyli do 2028 r.), a nie od momentu zawarcia pierwotnej umowy kredytowej (czyli do 2026 r.). W trakcie trwania 5 -letniego okresu stałego oprocentowania nie będziesz mógł także zmienić formuły kredytu na oprocentowanie zmienne – zarówno w kredytującym, jak i w każdym innym banku – podsumowuje Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Banki już wdrożyły zmiany

Wynikające z rekomendacji UKNF-u zmiany wprowadziły już pierwsze banki: Alior Bank, mBank, BNP PAribas i ING Bank Śląski.

Jak podali w komunikacie przedstawiciele Alior Banku: Zgodnie ze stanowiskiem UKNF, refinansowanie w Alior Banku kredytów ze stałym oprocentowaniem kredytem na stopie zmiennej nie będzie elementem oferty.

Na portalu TVN24.pl Biznes możemy przeczytać, że zmiany, zgodnie ze stanowiskiem urzędu, wprowadził też mBank. Bank oferuje refinansowanie kredytu o stałym, okresowo stałym, lub zmiennym oprocentowaniu udzielonego przez inne banki, kredytem o oprocentowaniu okresowo stałym. Mówimy tylko o refinansowaniu kredytów udzielonych przez inne banki. Wewnętrznie nie refinansujemy kredytów. Zaznaczyć jednak należy, że na rynku hipotecznym refinansowanie to nie jest powszechny scenariusz – czytamy w przesłanej redakcji portalu odpowiedzi.

Piotr Utrata, rzecznik prasowy ING Banku Śląskiego, zadeklarował, że bank stosuje się do obowiązujących przepisów prawa.

W podobnym tonie wypowiedzieli się także przedstawiciele Biura Prasowego Banku BNP Paribas, wskazując, że bank stosuje się do wszelkich rekomendacji i zaleceń UKNF.