Zakup własnych czterech ścian, zmiana warunków mieszkaniowych na lepsze, czy budowa domu – każdej z tych decyzji zawsze towarzyszą wielkie emocje. Rzadko też zdarza się, że jesteśmy w stanie sfinansować tak wielkie przedsięwzięcia gotówką, większość z nas decyduje się zatem na kredyt hipoteczny. Co warto o nim wiedzieć? Oto odpowiedzi na wszystkie pytania, których do tej pory baliście się zadać. 

Co to jest kredyt hipoteczny? 

Kredyt hipoteczny to umowa cywilnoprawna, którą bank zawiera z klientem, najczęściej na sfinansowanie zakupu mieszkania lub budowy domu. Bank zobowiązuje się do przekazania klientowi określonej umową kwoty, kredytobiorca natomiast ma spłacić ją z odsetkami, które stanowią wynagrodzenie dla banku. 

Kredyt hipoteczny uważany jest za bardzo atrakcyjny dla klienta produkt kredytowy – charakteryzuje się stosunkowo niskim oprocentowaniem, ale też długim okresem spłaty. Zazwyczaj kwota kredytu hipotecznego wynosi kilkaset tysięcy złotych lub więcej, dlatego jego spłatę ustala się na kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat. Najkorzystniejszy okres kredytowania z punktu widzenia ekonomii to 15-20 lat, jednak w Polsce niektóre banki udzielają kredytów hipotecznych nawet na okres 35 lat. 

Jak oblicza się zdolność kredytową? 

Myślenie o kredycie hipotecznym warto rozpocząć do sprawdzenia swojej zdolności kredytowej. To ona zdeterminuje ostateczny wybór nieruchomości, a także będzie miała wpływ na decyzję o wyborze konkretnej oferty kredytowej. Zdolność kredytową profesjonalnie obliczy dla nas doradca kredytowy. Weźmie pod uwagę takie aspekty, jak rodzaj kredytu, o który się ubiegamy, planowany okres spłaty, wysokość wkładu własnego, naszą formę zatrudnienia, dochody, istniejące zobowiązania finansowe, historię spłaty poprzednich obciążeń, a także wiek, stan cywilny, czy liczbę osób w gospodarstwie domowym. Po określeniu zdolności kredytowej otrzymujemy realną informację o naszych potencjalnych możliwościach i możemy przystąpić do poszukiwania wymarzonej nieruchomości, a także odpowiedniej oferty bankowej pozwalającej na sfinansowanie jej zakupu. 

Co to jest scoring kredytowy?

O przyznaniu kredytu decyduje szereg czynników, między innymi wysokość i stałość dochodów, czy terminowe spłacanie rat innych zobowiązań finansowych. Istotnym dla banku aspektem będą też dane z BIK (Biura Informacji Kredytowej), z których bank może wyczytać historię kredytową klienta i sprawdzić, czy nie zalega on z żadnymi wierzytelnościami. Równie ważnym argumentem w procesie jest jednak również scoring kredytowy. Jest to ocena naszej wiarygodności w spłacie kredytu oraz szacowanie prawdopodobieństwa spłaty na przestrzeni kolejnych 12 miesięcy. Ocena scoringowa określa ryzyko potencjalnego kredytobiorcy wobec innych klientów, którzy już spłacili swoje zobowiązania. Wiarygodność kredytową określa się na zasadzie zestawienia informacji o danej osobie z informacjami o innych kredytobiorcach. Podobieństwo naszego profilu z profilami innych klientów terminowo spłacających kredyty oznacza dla banku stosunkowo niewielkie ryzyko, że nie będziemy w stanie spłacić swoich zobowiązań. 

Co to jest zabezpieczenie hipoteczne? 

Kredyt hipoteczny udzielany jest zazwyczaj na dość wysokie kwoty, w związku z czym wymaga zabezpieczenia. W przypadku kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup mieszkania, lub budowę domu, zabezpieczeniem tym jest hipoteka na rzecz banku wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta opisuje stan prawny danej nieruchomości, a zawarte w niej informacje pozwalają określić zakres praw poszczególnych podmiotów. Hipoteka stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego – to dzięki niej bank będzie mógł dochodzić wierzytelności z konkretnej nieruchomości, bez względu na to, kto stanie się jej właścicielem. A zatem, jeśli osoba, która zaciągnęła kredyt sprzeda nieruchomość, a nowy właściciel przestanie spłacać zobowiązanie, bank będzie miał prawo wyegzekwować od niego roszczenia. 

Jakie są koszty kredytu? 

Na koszty kredytu hipotecznego składają się marża, prowizja, oprocentowanie i ewentualne opłaty dodatkowe. Marża stanowi zysk dla banku, który udzielił nam kredytu. Zwykle jest ona stała, ale istnieje też możliwość negocjacji jej wysokości. To bardzo korzystne rozwiązanie, bo nawet najmniejszy upust pozwoli nam obniżyć miesięczną ratę, a w skali kilkudziesięciu lat, oszczędzić niebagatelną kwotę. Prowizja to jednorazowa opłata wyliczona w oparciu o procent kwoty, na którą zaciągamy kredyt. Z punktu widzenia klienta najistotniejsze jest jednak oprocentowanie, a w szczególności procent składany. W procencie składanym odsetki dopisywane są do początkowego kapitału i z czasem zaczynają rosnąc. Im dłuższy będzie okres spłaty naszego kredytu, tym więcej bank zarobi na odsetkach pracujących w oparciu o mechanizm procentu składanego. Dlatego też, jeśli nasza sytuacja finansowa to umożliwia, warto zdecydować się na wyższą ratę i krótszy okres kredytowania. Płacąc więcej w comiesięcznej racie, w całościowym rachunku zapłacimy mniej, oszczędzając na kosztach kredytu. 

Jaki muszę mieć wkład własny? 

Wkład własny to temat, który spędza sen z powiek niejednemu kredytobiorcy. Jeszcze niedawno możliwe było zaciągnięcie kredytu hipotecznego, który finansował całość inwestycji. Obecnie jednak banki wymagają od klientów posiadania wkładu własnego. Od 2017 wysokość wkładu musi wynosić co najmniej 10 procent kosztów nieruchomości, ale większość instytucji finansowych stawia warunek wpłaty 20 procent kosztów inwestycji. Wkład własny można oczywiście sfinansować gotówką, czy też środkami zgromadzonymi na rachunkach bankowych, istnieje jednak również kilka innych rozwiązań. Za wkład własny posłużyć może premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej, wartość działki, na której budujemy nieruchomość, a nawet poniesione już koszty budowy (wartość „robocizny”, koszty materiałów budowlanych). 

W przypadku niskiego wkładu własnego można zdecydować się też na dodatkowe ubezpieczenie, takie rozwiązanie jednak pociąga za sobą kolejne (często niemałe) wydatki. 

Po co mi produkty dodatkowe?  

Rozważając zaciągnięcie kredytu hipotecznego i szacując jego ewentualne koszty, spotykamy się często z enigmatycznym pojęciem „produktów dodatkowych”. Czym są i czy naprawdę są nam potrzebne? 

Produkty dodatkowe to inne produkty danego banku, z których możemy skorzystać na zasadzie tzw. cross-sellu. W zamian za obniżenie marży lub prowizji, zobowiązujemy się do korzystania z takich produktów, jak. konto osobiste (czasem z warunkiem zasilenia go odpowiednią kwotą), lub karta kredytowa (którą musimy dokonywać transakcji o określonej przez bank wysokości). Produktem dodatkowym jest także ubezpieczenie, którego zadaniem jest zabezpieczenie spłaty kredytu w przypadku np. utarty pracy lub problemów zdrowotnych kredytobiorcy. Ubezpieczenie zdaje się być rozwiązaniem korzystnym dla obu stron transakcji: klient ma pewność, że  w razie kłopotów finansowych nie popadnie w długi, a bank, że zobowiązania na jego rzecz zostaną terminowo spłacone.

Jeśli masz jeszcze więcej pytań dotyczących procedury kredytowej, proponujemy kontakt z doradcą kredytowym, który z pewnością w klarowny sposób wyjaśni wszystkie Twoje wątpliwości.