Ostatni rok był jednym przyniósł za sobą ogrom wyzwań dla branży deweloperskiej. Od października widać jednak wyraźnie sygnały odbicia. Czy ceny nieruchomości już niebawem będą jeszcze wyższe?

Jak wynika z danych GUS, w październiku 2023 roku rozpoczęto budowę ponad 19,7 tysiąca mieszkań. Oznacza to wzrost o 45,3 procent rok do roku i wzrost o 3,3 procent w stosunku do września 2023. Deweloperzy rozpoczęli budowę 12 279 mieszkań, a inwestorzy indywidualni 6714. To wzrost o odpowiednio 71,9 proc. i 7,5 proc. w porównaniu do października 2022 roku. Wiele wskazuje więc na to, że trudne miesiące branża deweloperska ma już za sobą, a rynek czeka wyraźne odbicie.

Czy branżę deweloperską czeka odmrożenie?

Takie tendencje zauważają ekonomiści PKO Banku Polskiego. Ich zdaniem na rynku mieszkaniowym widać coraz wyraźniejsze sygnały istotnego odbicia od dna”, a główną do głównych przyczyn takiego stanu rzeczy nalezą: dostosowanie polityki pieniężnej, wzrost realnych dochodów ludności i program Bezpieczny kredyt 2 procent. Wyższy popyt na mieszkania i wzrost cen generuje zachęty dla strony podażowej.

Istotnym problemem deweloperów zwłaszcza tych budujących w dużych miastach może być jednak… brak mieszkań na sprzedaż. Po ogromny sukcesie bezpiecznego kredytu deweloperzy dostosowali ceny do limitów rządowego programu i… wyprzedali niemal całą ofertę.

W ciągu ostatnich 15 ostatnich miesięcy, w 14 sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu najważniejszych rynkach była większa niż liczba mieszkań wprowadzonych do oferty, a od początku 2023 roku przewaga sprzedaży nad „wprowadzeniami” wynosi niemal 13 tys. lokali – wyjaśnia Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Jak wskazuje Konrad Płochocki dyrektor zarządzający Polskiego Związku Firm Deweloperskich, komentując aktualną sytuację na rynku: deweloperzy w dużych miastach, gdzie „brakuje podaży”, czyli m.in. Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście, wprowadzili już do sprzedaży praktycznie całą ofertę, która była możliwa do uruchomienia tu i teraz. Nie ma szans na szybkie odbudowanie oferty w tych miastach, więc nie pojawi się tu szybko również pula mieszkań mieszcząca się w limitach kredytu 2 proc. Trudno zatem oczekiwać utrzymania tempa sprzedaży wobec braku oferty.

Ceny mieszkań a program Bezpieczny Kredyt 2%

Istotny wzrost cen mieszkań mogliśmy zaobserwować wraz ze startem programu Bezpieczny Kredyt 2%. W lipcu i sierpniu drożały zwłaszcza mieszkania, które kwalifikowały się do programu, a największe wzrosty można było zaobserwować w dużych miastach — wyjaśnia Biuro Prasowe FIN-HUB. Biorąc pod uwagę fakt, że przyszłość bezpiecznego kredytu jest niepewna, a jeśli będzie kontynuowany, dostępne środki mogą wyczerpać się już w pierwszych tygodniach 2024 roku, istnieje prawdopodobieństwo, że ceny nieruchomości zatrzymają się, a nawet spadną – dodaje.

Takie realia potwierdzają wyniki raportu Kwartalnik Mieszkaniowy Otodom i Polityki Insight. Trzeci kwartał na rynku nieruchomości upłynął pod wpływem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.. Jego skutki były szczególnie widoczne w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła aż o 5,5 proc., licząc kwartał do kwartału, przekraczając 13 tys. zł za mkw. Lokale w mniejszych miejscowościach drożały wolniej – średnio o ok. 2 proc. Najwięcej, bo o ponad 10 proc. r./r. zdrożały mieszkania z rynku pierwotnego, czego głównym powodem była powściągliwość deweloperów. Twórcy raportu podkreślają, że tak dynamiczne tempo podwyżek nie dotknęło największych aglomeracji nawet w szczycie boomu, czyli w latach 2020-2021.

Co na temat podwyżek cen mieszkań sądzą sami deweloperzy?

Jak wynika z badania Indeks Nastrojów Deweloperów, zrealizowanego przed firmę Rednet wśród dwustu firm deweloperskich od kwietnia spada regularnie liczba spółek, które spodziewają się wzrostu cen mieszkań. W maju podwyżek cen oczekiwało 76 proc. podmiotów, w sierpniu 69 proc., a w październiku – 65 proc. 23 proc. badanych firm nie oczekiwało zmian w cenach w maju. W październiku było to już 35 proc. W październikowym odczycie wzrosła też liczba spółek, które spodziewają się spadków sprzedaży. W maju spadku cen spodziewało się około 5 proc. badanych spółek, we wrześniu nie było ich wcale, natomiast w październiku wskaźnik wzrósł do 4,9 proc. W komentarzu do raportu główna analityczna firmy Rednet Ewa Palus wskazała, że dalsze wzrosty cen mogą nie być akceptowalne dla nabywców.

Wzrost cen, który miał miejsce w III kw. 2023, był jednym z najwyższych na tle ostatnich lat. Dostępność cenowa mieszkań znacząco się zmniejszyła. Mimo stabilnej sytuacji na rynku pracy i perspektywy obniżki stóp procentowych dalsze wzrosty mogą nie być już akceptowalne dla nabywców

Czy w 2024 roku ceny nieruchomości wzrosną?

Wiele wskazuje na to, że w ciągu kolejnych miesięcy ceny mieszkań pozostaną na aktualnych poziomach lub nieznacznie spadną – tłumaczy Biuro Prasowe FIN-HUB. Przed nami jednak jeszcze kilka niewiadomych, które mogą istotnie na nie wpłynąć: przyszłość stóp procentowych, wartość inflacji w kolejnych miesiącach czy decyzje dotyczące programu Bezpieczny Kredyt 2%. Dziś trudno więc jednoznacznie ocenić, jak ukształtuje się branża – podsumowuje Biuro Prasowe FIN-HUB.