Mimo zakończenia programu Bezpieczny Kredyt 2% w styczniu 2024 ceny mieszkań nie spadły. Jak kształtowały się w porównaniu do grudnia ubiegłego roku i jakie są prognozy ekspertów na kolejne miesiące? Sprawdźmy.

Jednym z najważniejszych elementów, które wpłynęły na wzrost cen mieszkań w II kwartale 2023 roku, był start programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Korzystając z dużego popytu na nieruchomości, wielu sprzedających sztucznie pompowało ceny, aby osiągnąć maksymalną, określoną zasadami programu stawkę, czyli 800 tys. zł. Właściciele stali się pewniejsi siebie i mniej skłonni do negocjacji cenowych — wyjaśnia tu Daria Kmita z FIN-HUB. Końcówka 2023 roku i planowane zakończenie rządowego programu dawało jednak nadzieję na stabilizację rosnących cen — dodaje specjalistka.

Czy tak rzeczywiście się stało?
Czy w styczniu 2024 ceny nieruchomości spadły?

Dynamika cen mieszkań w styczniu 2024

Choć z powodu wyczerpania puli środków w styczniu 2024 roku banki przestały przyjmować wnioski o Bezpieczny kredyt 2%, w większości dużych miast ceny mieszkań wcale nie spadły.

Jak wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w styczniu 2024 średnia cena mieszkań z rynku pierwotnego w Warszawie wzrosła o 2%. Jeszcze większe podwyżki cen odczuli mieszkańcy Łodzi. Za sprawą wprowadzenia do sprzedaży bardzo drogich — jak na specyfikę tego rynku — mieszkań — średnie ceny za metr kwadratowy wzrosły o 4%. W Krakowie i Poznaniu ceny były wyższe o 1%, a we Wrocławiu — pozostały na poziomie z grudnia. Sporą niespodzianką był spadek cen w Trójmieście, które w 2023 roku było liderem podwyżek (o 27%). W styczniu średnia cena  metra kwadratowego mieszkania spadła tam o 2%. Na Górnym Śląsku natomiast o 1%.

Podwyżki odnotowano także na rynku wtórnym. W Warszawie i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego wzrosła w ciągu miesiąca o 2%, a w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu – o 1%. Jedynie w Łodzi średnia utrzymała poziom z grudnia 2023 roku.

Tak kształtowały się średnie ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2024 w największych miastach.

Średnie ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2024 w największych miastach.

W czterech metropoliach — Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym była wyższa niż na rynku pierwotnym. Największa różnica na korzyść rynku wtórnego była natomiast w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.
Duże podwyżki (zwłaszcza w ujęciu rocznym) potwierdził także Indeks Cen Mieszkań (ICM). Dane za styczeń 2024 r. wskazują, że w stosunku rocznym mieszkania zdrożały aż o 22,4 % w stosunku do poprzedniego miesiąca — o 1,8%. Jednocześnie Indeks Cen Mieszkań skorygowany o inflację (ICM) wzrósł o 17,6% rocznie, z miesięcznym wzrostem o 1,4%.

Czy ceny nieruchomości będą rosły — przewidywania ekspertów

Choć wiele osób oczekiwało, że końcówka roku przyniesie stabilizację cen na rynku nieruchomości, ich pragnienia nie znalazły oczekiwania w rzeczywistości. Także koniec rządowego programu, a co za tym idzie niższy popyt na mieszkania, nie przełożył się na obniżenie cen  — wyjaśnia Daria Kmita. Czy w 2024 roku mieszkania stanieją?

Zdaniem ekspertów, brak równowagi między podażą a popytem, rosnące koszty po stronie deweloperów oraz ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów szczególnie w dużych miastach sprawiają, że kolejne wzrosty cen mieszkań będą bardzo prawdopodobne. Nie bez znaczenia jest także planowany start nowego rządowego programu wsparcia dla osób, które chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny na preferencyjnych warunkach — Mieszkania na swoim. O ile zdaniem ekspertów wzrosną ceny nieruchomości w 2024 roku?

Waldemar Rogowski, profesor Szkoły Głównej Handlowej i główny analityk Biura Informacji Kredytowej podczas debaty „Nastroje na rynku nieruchomości”, przewidywał, że nominalny wzrost cen mieszkań w 2024 roku wyniesie 10-15 procent.

Nieco optymistycznej patrzą na wzrosty cen analitycy PKO BP. Według nich w bieżącym roku wzrosty cen mieszkań mogą oscylować w przedziale 5-10%.

Deweloperzy przewidują z kolei, że kolejne miesiące przyniosą dalszy wzrost cen mieszkań, ale będzie on wolniejszy niż w 2023 r. W ocenie przedstawiciela Polskiego Związku Firm Deweloperskich. w perspektywie roku ceny będą wyższe o około 8-10 % Jego zdaniem trudna dostępność i wysokie koszty gruntów powodują, że należy wykluczyć scenariusz stabilizacji. Wzrost może być powodowany również koniecznością dostosowania projektów do nowych warunków technicznych, które planowo mają wejść w życie 1 kwietnia.

Które mieszkania zdrożeją, a które stanieją?

Specjaliści prognozują, że najbardziej będą drożeć małe i średniej wielkości lokale w dobrych lokalizacjach. Ceny dużych mieszkań w mniej atrakcyjnych dzielnicach i małych miast mogą jednak spaść — nawet o 20%.

Przytoczone wyżej dane oraz przewidywania ekspertów nie napawają optymizmem. Warto jednak pamiętać, że ceny ofertowe mieszkań rzadko są tożsame z cenami transakcyjnymi. Na rynku wciąż można znaleźć także sporo okazji. Choć znalezienie taniego mieszkania wymaga przemyślnego działania i szczypty cierpliwości, zdecydowanie warto podjąć wysiłek — podsumowuje specjalistka FIN-HUB.