Przed zakupem nieruchomości częstą praktyką jest podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży. Dlaczego warto sporządzić taki dokument, co powinno się w nim znaleźć, czym się różni zadatek od zaliczki? Zapraszamy do lektury.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument, w którym jedna ze stron lub obie, czyli kupujący i sprzedający, zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zawierana jest zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, gdy deweloper ma już pozwolenie na użytkowanie nieruchomości. Nie ma zastosowania wówczas ustawa deweloperska, a co za tym idzie – nie jest podpisywana umowa deweloperska.

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną?

Spełnia ona funkcję gwarancyjną zawarcia w przyszłości docelowej umowy, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne. Dla kupującego taki dokument będzie zabezpieczeniem, że nieruchomość nie zostanie sprzedana komuś innemu. Dla sprzedającego – to gwarancja w postaci odszkodowania, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku.

Czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza?

Umowa przedwstępna występuje w dziedzinie stosunków zobowiązaniowych, np. przy sprzedaży nieruchomości. Do jej zawarcia nie jest potrzebna obecność notariusza, jednak zawarcie aktu notarialnego skutecznie zabezpiecza interesy obu stron umowy. Umowa może być też zawarta nieformalnie – jako umowa cywilnoprawna.

Zadatek i zaliczka – czym się różnią?

Umowa przedwstępna powinna określać wysokości zaliczki lub zadatku oraz termin jej płatności. Zaliczka jest zwrotna, zatem każda ze stron może wycofać się z transakcji bez konsekwencji finansowych. Gdy do transakcji nie dojdzie z winy kupującego, zadatek zatrzymuje sprzedający. Jeżeli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, musi on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Zarówno zaliczka, jak i zadatek zaliczane są na poczet ceny transakcyjnej.

W przypadku wysokiej kwoty transakcji, a co za tym idzie wysokiej kwoty zaliczki lub zadatku, bezpieczniejsze jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. W akcie strony mogą przewidzieć rygor dobrowolnego poddania się egzekucji z art. 777 k.p.c. przez sprzedającego co do zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży nie zostanie zawarta z jego winy. W razie niewywiązania się z tego zobowiązania, kupujący ma prawo windykowania należnych mu pieniędzy.

Umowa przedwstępna – co powinna zawierać?

Właściwe sformułowanie zapisów umowy przedwstępnej gwarantuje dochodzenie roszczeń przez strony. Wzór umowy może przygotować jedna ze stron, pośrednik nieruchomości albo notariusz. Zapisy, które obowiązkowo muszą się pojawić w umowie wskazuje kodeks cywilny. Umowa przedwstępna powinna zawierać:

  1. Określenie stron umowy – dane sprzedającego i kupującego
  2. Wskazanie ceny za nieruchomość
  3. Określenie terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu 1 roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać jej zawarcia
  4. Określenie terminu zapłaty pełnej kwoty za nieruchomość. Jest to szczególnie istotne w przypadku współfinansowania zakupu z kredytu. Od momentu podpisania umowy kredytowej mamy określony czas na uruchomienie kredytu
  5. Dokładne określenie przedmiotu umowy, czyli szczegółowe informacje o nieruchomości (powierzchnia, opis pomieszczeń, kondygnacja na której znajduje się lokal, rok budowy budynku, czy są powierzchnie / pomieszczenia przynależne, numer księgi wieczystej lokalu, czy lokal sprzedawany jest z wyposażeniem i jego wskazanie czy bez).

Umowa przedwstępna jest podstawą do złożenia wniosku kredytowego i uzyskania ostatecznej decyzji kredytowej. Banki, udzielając kredytu pod przyszły zakup nieruchomości, z reguły wymagają zabezpieczenia zobowiązania w takiej formie.

Wpis przygotowany przez Monikę Czekaj