13 lutego 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło szczegóły nowego programu preferencyjnych kredytów hipotecznych Pierwsze klucze. Sprawdź, jakie są jego zasady, kto może sięgnąć po hipotekę i kiedy będzie można złożyć wniosek kredytowy.

Od wielu miesięcy rządzący obiecywali Polakom nowy program wspierający mieszkalnictwo. Na skutek zmian w rządzie i towarzyszących im turbulencji nie zapadły jednak żadne wiążące decyzje w jego sprawie, a wielu potencjalnych kredytobiorców zaczęło tracić nadzieję na możliwość pożyczenia pieniędzy na preferencyjnych warunkach. Aż do teraz. 13 lutego 2025 przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii ogłosili bowiem szczegóły programu pod nazwą Pierwsze klucze. Jakie są jego główne założenia i kto będzie mógł wziąć hipotekę na preferencyjnych warunkach?

Główne zasady programu Pierwsze klucze

Program Pierwsze klucze ma na celu, podobnie jak jego poprzednik: Bezpieczny Kredyt 2 proc. wsparcie osób, które planują kupno swojego pierwszego mieszkania na kredyt hipoteczny. Jego głównym celem jest zmniejszenie wysokości oprocentowania, a co za tym idzie, obniżenie kosztu kredytu do 4,5 – 5,5 proc.czyli do średniej europejskiej. Dopłaty do kredytu będą zależne od wielkości gospodarstwa domowego i będą obniżać oprocentowanie kredytu udzielanego w systemie rat malejących do 1,5 proc.

Limity kwoty kredytu:

  • 250 tys. zł – gospodarstwo jednoosobowe,
  • 400 tys. zł – gospodarstwo dwuosobowe,
  • 450 tys. zł – gospodarstwo trzyosobowe,
  • 500 tys. zł – gospodarstwo czteroosobowe,
  • 600 tys. zł – gospodarstwo pięcioosobowe.

Co ważne, nowa odsłona programu przewiduje możliwość sfinansowania preferencyjnym kredytem mieszkań i domów z rynku wtórnego, zakupu działki i budowy domu metodą gospodarczą, pokrycia kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.
Za środki z Preferencyjnych kluczy nie będzie można więc nabyć nieruchomości od dewelopera. W praktyce oznacza to, że w dużych miastach oferta mieszkań będzie pomniejszona o około 50-70 proc. — wyjaśnia Daria Kmita, specjalistka FIN-HUB.

Kto może skorzystać z programu preferencyjnych hipotek?

Z programu będą mogły skorzystać osoby, które nie miały i nie mają własnego mieszkania lub domu. Wyjątek stanowią wyłącznie te, które nabyły udział w nieruchomości nieprzekraczający 50 proc. w drodze np. dziedziczenia lub darowizny.

Nieruchomość finansowana kredytem powinna być oddana do użytku co najmniej pięć lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej trzech lat.

O dodatkowe środki będą mogły wnioskować maksymalnie dwie osoby, bez względu na to, czy pozostają w związku małżeńskim. Jak zadeklarował minister Paszczyk: wspólne uzyskanie kredytu będzie wymagać nabycia nieruchomości na zasadach współwłasności łącznej albo ułamkowej, po 50 proc. Wymóg, by osoba dołączana do zaciąganego kredytu stała się współwłaścicielem mieszkania, ma zapobiec sytuacjom sztucznego dołączenia kolejnych osób do umowy kredytu, tylko po to, by podwyższyć swoją zdolność kredytową.

Zgodnie z deklaracjami ministra w programie będzie obowiązywał limit wniosków określony na 10 tys. na kwartał. Według szacunków resortu rozwoju, z Preferencyjnych kluczy w ciągu roku będzie mogło skorzystać około 40 tys. osób.

Możliwość skorzystania z programu będzie uwarunkowana także limitami dochodowymi.

Limity dochodowe w programie Pierwsze klucze

W nowym programie preferencyjnych hipotek będą obowiązywać limity dochodowe. Będą one wynosić odpowiednio:

  • 6,5 tys. zł netto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
  • 11 tys. zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
  • 14,5 tys. zł netto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
  • 18,5 tys. zł netto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego,
  • 21 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego.

Czy kredytobiorcy, którzy mają wyższe dochody, zostaną automatycznie wykluczeni z możliwości wzięcia preferencyjnego kredytu?

Nie. Jeśli osoba prowadząca jednoosobowe gospodarstwo przekroczy limit, za każdą złotówkę dopłata będzie pomniejszana o 50 groszy. W przypadku gospodarstwa dwuosobowego albo większego — o 25 groszy — tłumaczy eksperta FIN-HUB.

Nowością jest także planowana waloryzacja kryteriów dochodowych w oparciu o mechanizm uwzględniający wzrost cen mieszkań i wysokość oprocentowania kredytów.

Limit cen nieruchomości

Podobnie jak w przypadku programu Kredyt na start, także w przypadku Pierwszych kluczy będą obowiązywać limity cen nieruchomości, które można sfinansować preferencyjną hipoteką. Wyniosą one:

  • 11 tys. zł w przypadku 5 największych miast w Polsce (Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu);
  • 10 tys. zł. w przypadku pozostałych miejscowości.

Jak wyjaśnił Krzysztof Paszczyk na antenie Radia Zet, gminy będą mogły jednak podnieść ten limit ceny, samodzielnie kształtując politykę mieszkaniową.

Biorąc pod uwagę aktualne ceny nieruchomości w największych polskich miastach, limit na poziomie 11 tys. zł na metr kwadratowy jest bardzo niski. Choć celem takiej polityki jest przede wszystkim zapobieżenie sztucznemu pompowaniu cen mieszkań — jak było to w przypadku Bezpiecznego kredytu 2% — limit może mocno ograniczyć możliwości kupujących i sprawić, że program stanie się jedynie martwym zapisem — wskazuje Daria Kmita.

Pierwsze klucze a wkład własny

Dla wielu Polaków, rozważających zaciągnięcie kredytu hipotecznego największym wyzwaniem nie był brak zdolności kredytowej, lecz konieczność zgromadzenia wkładu własnego. Nawet jeśli założymy, że wynosiłby on jedynie 10 proc., dla mieszkania o wartości 600 tys. zł, kredytobiorcy potrzebowaliby 60 tys. zł. To duża kwota, zwłaszcza dla młodych dorosłych czy osób, które zaczynają życie „na swoim” — wyjaśnia Daria Kmita z FIN-HUB. W programie Pierwsze klucze brakujący wkład własny do 20 proc. wartości nieruchomości jednak nie wyższy niż 100 tys. zł. Pokryje Bank Gospodarstwa Krajowego — dodaje specjalistka.

Nie tylko preferencyjne kredyty hipoteczne

Częścią rządowego projektu jest także wsparcie mieszkalnictwa społecznego realizowanego przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) i towarzystwa budownictwa społecznego (TBS). Zgodnie z deklaracjami ministra rząd chce przeznaczyć na ten cel środki w wysokości 2,5 mld zł. Zostaną one spożytkowane na budowę nowych mieszkań komunalnych oraz na remonty i modernizację istniejących zasobów. Rządzący przygotowali także preferencyjne warunki wynajmu gminnych mieszkań dla seniorów oraz projekt wsparcia dla budowy i remontów akademików.

Pierwsze klucze: od kiedy?

Od kiedy wejdzie w życie program Pierwsze klucze? Na tym etapie trudno jeszcze jednoznacznie określić, kiedy program ujrzy światło dzienne. Projekt ustawy niebawem rozpocznie procedurę legislacyjną. Przekazane w artykule informacje są ogólne, a jak zadeklarował minister Paszczyk, w trakcie prac legislacyjnych szczegóły programu mogą jeszcze ulec zmianie. Sporo wskazuje jednak na to, że do startu może dojść w II połowie 2025 roku.