Jedną z najważniejszych decyzji, jaką muszą podjąć osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, jest ta, dotycząca rodzaju oprocentowania. Dziś wyjaśnimy, czym różni się oprocentowanie stałe od zmiennego. Podpowiemy także, która opcja jest obecnie korzystniejsza dla portfela.

Kredyt hipoteczny może być oparty o zmienną lub (okresowo) stałą stopę oprocentowania. Zanim przeanalizujemy, która opcja okaże się korzystniejsza dla portfela, przyjrzyjmy się bliżej każdej z opcji.

Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Aby precyzyjnie wytłumaczyć, czym różni się oprocentowanie stałe od zmiennego, zacznijmy od ogólnej konstrukcji oprocentowania hipoteki. Składa się ono z dwóch elementów: marży banku, czyli zarobku instytucji finansowej oraz stawki bazowej.

„Wysokość marży przez cały okres spłaty kredytu pozostaje niezmienna. Co ważne — jest ona jednym z elementów, które w procesie wnioskowania o dodatkowe środki podlega negocjacjom. Jeśli biorąc kredyt, skorzystasz z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego, ten z pewnością wskaże przesłanki, które zwiększą Twoje szanse na wynegocjowanie najlepszych warunków. Pomoże również w procesie samych negocjacji z bankiem” — wyjaśnia Daria Kmita z FIN-HUB.

Stawka bazowa, zwana także stawką referencyjną może przybierać stałą lub zmienną wartość.

W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym będzie ona zmienna, oparta na wskaźniku WIBOR 3M lub WIBOR 6M i zależna od wartości stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. W przypadku umów z WIBOR-em 3M oprocentowanie kredytu może zmieniać się co 3 miesiące, w przypadku WIBOR-u 6M — co 6 miesięcy. W praktyce oznacza to, że jeśli stopy procentowe będą rosnąć, będzie rósł także WIBOR i raty kredytów z oprocentowaniem zmiennym.

„O takiej zależności boleśnie przekonały się osoby, które wzięły kredyt hipoteczny przed cyklem wysokich podwyżek stóp procentowych. Na skutek ich wzrostu, raty hipotek wzrosły nawet o 80 — 90%” — wskazuje specjalistka FIN-HUB.

W przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym stawka bazowa pozostanie niezmienna przez konkretny, wskazany w umowie okres (minimalny okres obowiązywania oprocentowania stałego to obecnie 5 lat). Będzie więc odporna na wahania stóp procentowych, co zagwarantuje stałą kwotę raty.

„Co ważne, jeśli stopy procentowe wzrosną, wysokość rat kredytu ze stałym oprocentowaniem pozostanie taka sama. Takie same raty pozostaną także wtedy, jeśli stopy procentowe spadną” — wyjaśnia ekspertka. „Choć stałe oprocentowanie zapewnia stabilność kosztów, może także — w przypadku obniżki stóp — oznaczać brak możliwości obniżenia raty na skutek spadku stóp” — dodaje.

Oprocentowanie stałe czy zmienne — która opcja jest obecnie tańsza?

Jak wskazują dane udostępnione przez Związek Banków Polskich, w 2023 roku udział kredytów mieszkaniowych z okresowo stałą stopą procentową stanowił: 54% w I kwartale, 63% w II kwartale i aż 75% w III kwartale. W maju 2024 r. średni koszt kredytu o okresowo stałej stopie procentowej wzrósł do 7,5 – 8%. Kredyty zmiennoprocentowe pozostały na poziomie około 8%, czego efektem było zmniejszenie przewagi tych ze stałym oprocentowaniem.

Sprawdźmy, jak w praktyce kształtują się koszty kredytów ze stałą i zmienną stopą procentową.

Jako wzorcowy przykład weźmy kredyt w kwocie 500 tys. zł z okresem spłaty 30 lat i wkładem własnym w wysokości 10% wartości nieruchomości.

W zależności od banku miesięczna rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym wyniesie od 3756 do 3973 zł, a całkowity koszt finansowania po 60 miesiącach — od 211 460 zł do 227 905 zł.

W zależności od banku miesięczna rata kredytu z oprocentowaniem stałym wyniesie od 3624 do 4076 zł, a całkowity koszt finansowania po 60 miesiącach — od 202 022 do 222 466 zł.

Sprawdźmy, jak kształtowałyby się koszty, gdyby kredytobiorca wpłacił nie 10, a 20% wkładu własnego (kwota kredytu — 500 tys. zł i okres spłaty — 30 lat, pozostają bez zmian).

Oprocentowanie zmienne: miesięczna rata od 3565 do 3830 zł, całkowity koszt finansowania po 60 miesiącach: od 194 215 zł do 217 113 zł.

Oprocentowanie stałe: miesięczna rata od 3527 do 3929 zł, całkowity koszt finansowania po 60 miesiącach: od 181 998 zł do 200 932 zł.

„Powyższa analiza udowadnia, że koszty kredytów z oprocentowaniem stałym i zmiennym są porównywalne. Jednocześnie — w zakresie tego samego rodzaju oprocentowania mogą różnić się — w zależności od banku — nawet o kilkaset złotych. Aby znaleźć kredytodawcę, który udzieli finansowania na najlepszych warunkach, wsparcie eksperta kredytowego okaże się nieocenione” — wskazuje ekspertka FIN-HUB.

Oprocentowanie zmienne czy kredyt ze stałym — co warto wybrać?

Na to pytanie trudno odpowiedzieć jednoznacznie. Wiele zależy tu bowiem od aktualnej i prognozowanej wysokości stóp oraz potrzeb i oczekiwań konkretnego kredytobiorcy.

„Przed złożeniem wniosku o kredyt z pewnością warto przeanalizować wszystkie za i przeciw oraz wykonać konkretną kalkulację obrazującą koszty raty i całkowity koszt finansowania. Warto także pamiętać, że jeśli kredytobiorca spłaci (w całości lub części) kredyt hipoteczny to po 3 latach od zawarcia umowy bank nie ma prawa pobrać od niego żadnych dodatkowych opłat” — wskazuje Daria Kmita z FIN-HUB.

„Jak nietrudno zgadnąć, najlepszym wsparciem w podjęciu najlepszej decyzji będzie doświadczony ekspert finansowy” — dodaje specjalistka.

Co po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?

Co dzieje się w sytuacji, kiedy wskazany w umowie okres stałego oprocentowania zakończy się?

„Po zakończeniu okresu stałego oprocentowania kredytobiorca decyduje, czy chce kontynuować spłatę kredytu ze stałą stopą procentową (co ważne — według nowej stawki), czy może woli przejść na oprocentowanie zmienne” — wyjaśnia specjalistka FIN-HUB.

Czy można zmienić oprocentowanie w trakcie trwania umowy kredytowej?

Czy zmiana oprocentowania w trakcie trwania okresu kredytowania w 2024 r. jest możliwa?

„Jeśli spłacasz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, nic nie stoi na przeszkodzie, abyś mógł przejść na oprocentowanie stałe. Taka operacja wymaga oczywiście kontaktu z bankiem oraz dopełnienia niezbędnych formalności” — wskazuje specjalistka FIN-HUB. „Jeśli wziąłeś kredyt z oprocentowaniem stałym w trakcie wskazanego w umowie okresu (minimum 5 lat), nie możesz zmienić oprocentowania na zmienne. Zmiana będzie możliwa wyłącznie po jego zakończeniu. Jeśli rozważasz zmianę oprocentowania w trakcie trwania umowy kredytowej, jeszcze przed złożeniem wniosku sprawdź, jakie podejście do tej kwestii ma wybrany przez Ciebie kredytodawca. Jeśli bank nie wyrazi zgody na zmianę oprocentowania, alternatywą może być refinansowanie, czyli zaciągnięcie nowego zobowiązania w innym banku (często z korzystniejszym oprocentowaniem) na spłatę aktualnego kredytu. Także w takich okolicznościach niezbędna będzie analiza wad i zalet oraz rzetelne przeliczenie kosztów” — podsumowuje Daria Kmita.