Ostatnie lata to okres rekordowych podwyżek cen nieruchomości mieszkalnych. Wg danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego tylko w II kw. 2024 r. wzrost cen w grupie 17 największych miast wyniósł aż 23 proc. r/r na rynku wtórnym i 16 proc. r/r na rynku pierwotnym. Sprawdź, o ile w praktyce wzrosły ceny w poszczególnych miastach i na jakie mieszkanie stać statystycznego Polaka.

Ceny nieruchomości w naszym kraju przyprawiają o istny zawrót głowy. W największych miastach Polski ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym osiągają wartości kilkunastu tysięcy za metr kwadratowy, a w najatrakcyjniejszych lokalizacjach — są jeszcze wyższe.

Rzeczywiście — ceny nieruchomości mieszkalnych są obecnie najwyższe od lat. Z drugiej jednak strony, „gdzieś mieszkać trzeba”. Jeśli miesięcznie płacisz za wynajem kilka tysięcy złotych, masz stabilne zarobki i niezły dochód, sięgnięcie po hipotekę może okazać się dobrym wyborem. Nawet pomimo wysokich stóp procentowych. Te za jakiś czas z pewnością spadną, a rata kredytu będzie niższa. Po spłacie hipoteki mieszkanie stanie się Twoją własnością, co w przypadku wynajmu nigdy się nie wydarzy — wskazuje Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy z FIN-HUB.

Wiele wskazuje na to, że w II kwartale 2024 r. wielu Polaków wyszło właśnie z takiego założenia. Wg danych PIE od kwietnia do czerwca 2024 popyt na kredyty mieszkaniowe był wyższy niż w pierwszych trzech miesiącach roku. W całym kwartale liczba złożonych wniosków kredytowych wyniosła 86 tys., co stanowiło wzrost o 9 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz wzrost o 20 proc. r/r.

Sprawdźmy, ile wynosiły średnie ceny metra kwadratowego nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym w II kw. 2024 r.

Ceny mieszkań w największych polskich miastach po II kw. 2024 r.

Wg danych PIE w grupie 17 największych miast (należą do nich Kraków, Warszawa, Wrocław, Białystok, Opole, Kielce, Lublin, Katowice, Zielona Góra, Poznań, Rzeszów, Łódź, Gdańsk, Gdynia, Szczecin, Bydgoszcz, Olsztyn) w II kw. 2024 r. ceny na rynku wtórnym wzrosły o 23 proc. r/r., a na pierwotnym o 16 proc. r/r. Obserwowany w II kw. 2024 r. wzrost cen mieszkań był wyższy niż nominalny wzrost wynagrodzeń, który w tym czasie był zbliżony do poziomu 11 proc.

Zmiany cen na rynku pierwotnym

W stosunku r/r w II kw. 2024 r. na rynku pierwotnym największe wzrosty cen odnotowano w Gdańsku (aż 31,8%), Szczecinie (27,4%) oraz Opolu (26,7%). Metr nieruchomości w każdym z tych miast kosztował średnio: 14,7 tys. zł, 12,3 tys. zł i 11,3 tys. zł.
Co ciekawe, w Olsztynie, Rzeszowie i Gdyni w porównaniu z II kw 2023 r. ceny nieruchomości na rynku pierwotnym spadły. Średnio o: 11,3%, 5,1% oraz 2,4%.

Zmiany cen na rynku wtórnym

W stosunku r/r w II kw. 2024 r na rynku wtórnym najbardziej zdrożały mieszkania w Krakowie (29,6%), Warszawie (27,2%) i Wrocławiu (23,2%). Za metr kwadratowy nieruchomości w każdym z tych miast trzeba było zapłacić średnio odpowiednio: 16,8 tys. zł, 18,9 tys. zł i 13,8 tys. zł. Żadne z miast nie odnotowało natomiast spadków cen w porównaniu z II kw. 2023 r.

Czy ceny mieszkań wreszcie wyhamują?

Takie pytanie od wielu miesięcy zadaje sobie ogrom osób, które chcą kupić wymarzone M i zastanawiają się, czy warto zrobić to właśnie teraz, czy poczekać aż rynek nieco ochłonie, a ceny spadną. Jak wskazują w swoim raporcie analitycy PIE: Spodziewamy się, że w kolejnych miesiącach ceny mieszkań będą nadal rosnąć, ale wolniej niż w ostatnich dwóch kwartałach. W ujęciu miesięcznym najwyższe procentowe wzrosty miały miejsce w II połowie 2023 r., a od początku 2024 r. można zaobserwować spadek tempa wzrostu cen. Maj i czerwiec 2024 r. były pierwszymi miesiącami od ponad roku, w których w żadnym z siedmiu największych polskich miast wzrost cen nie przekroczył 2 proc. w ujęciu miesięcznym. Spodziewamy się, że ten trend się utrzyma i wzrost cen w III i IV kwartale 2024 r. ustabilizuje się na poziomie zbliżonym do 10 proc. na obu rynkach, przy założeniu utrzymania głównych zmiennych makroekonomicznych.

Prognozowane dalsze podwyżki cen nieruchomości to kolejny argument przemawiający za tym, aby nie zwlekać z kupnem wymarzonego M — podkreśla Karolina Kwiecińska z FIN-HUB. Warto także pamiętać, że w miarę dostępności środków kredyt hipoteczny można nadpłacać, zmniejszając tym samym koszty odsetek — dodaje ekspertka.

Na jakie mieszkanie przy obecnych cenach stać statystycznego Polaka?

Sprawdźmy, jakie mieszkanie może kupić obecnie statystyczny Polak. W przedstawionym przykładzie posłużymy się danymi z raportu HREIT (Heritage Real Estate Investment Trust). Modelowymi klientami banku jest bezdzietna para, która zarabia łącznie 11 tys. zł netto miesięcznie. Za racjonalne obciążenie kredytowe przyjęto natomiast ratę w wysokości 30 proc. pensji, czyli około 3500 zł miesięcznie. Jako parametry kredytu przyjęto: oprocentowanie w średniej wysokości 7,6 proc. okres spłaty: 25 lat i 20% wkładu własnego.

Według wyliczeń para mogłaby wziąć kredyt w wysokości 468 tys. zł. Jeśli dodamy do tego 20% wkład własny (117 tys. zł), mogłaby kupić mieszkanie o wartości około 585 tys. zł.

W dobrych lokalizacjach w dużych miastach za tę kwotę można kupić niewielką nieruchomość o powierzchni około 40 — 50 m2. Na obrzeżach czy w mniejszych miejscowościach możliwości wyboru będą jednak zdecydowanie szersze — podsumowuje specjalistka FIN-HUB.