W 2024 roku kredytobiorcy mogą spodziewać się kontynuacji dwóch dużych finansowych regulacji: hipotek z dopłatami i wakacji kredytowych. Opcja na odroczenie nawet 4 rat w 2024 roku, nowy wskaźnik na rynku kredytów hipotecznych czy nowy program “Mieszkanie na start” według innych zasad. Jakie będą najważniejsze zmiany na rynku hipotek w tym roku?

Zmiany w Funduszu Wsparcia Kredytobiorców a zdolność kredytowa

Dobrą wiadomością dla wszystkich kredytobiorców, którzy w 2024 roku liczą na miesiące bez spłaty rat, jest wysokość wsparcia udzielanego w ramach Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Ma ona wzrosnąć do kwoty 2,5 tys. zł. To jedna ze zmian zaproponowanych w nowym rządowym projekcie. W dobie inflacji, w której wzrasta średnia miesięczna rata kredytu dla średniej wartości udzielonego kredytu mieszkaniowego, zasadne jest, aby podnieść wysokość wsparcia w ramach FWK. Podniesiono je z poprzednio obowiązujących 1,5 tys. zł do 2,5 tys. zł — komentuje Daria Kmita z FIN-HUB.

Jak zmiany w FWK mają się do zdolności kredytowej? Rządowa pomoc uzależniona jest od wskaźnika RdD, czyli relacji rat do dochodów kredytobiorcy — wyjaśnia specjalistka Daria Kmita. Osoby, u których wskaźnik RdD (raty do dochodu) osiągnie minimum 40%, będą mogły wnioskować o pożyczkę z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców na spłatę zaciągniętego kredytu. Przedtem ten wskaźnik wynosił 50%, a zatem trudniej było skorzystać z pomocy.

Wakacje kredytowe po nowemu

Dla kogo będą dostępne wakacje kredytowe w 2024 roku?

Jak wynika z nowego rządowego projektu wakacji kredytowych, część kredytobiorców będzie mogła aż cztery razy zawiesić spłatę rat w 2024 roku. Rządowa pomoc uzależniona jest jednak od konkretnej relacji rat do dochodów kredytobiorcy — wyjaśnia Daria Kmita z FIN-HUB. W zapisach projektu pojawia się kryterium, według którego zawieszenie spłaty kredytu przysługuje tym konsumentom, których średnia arytmetyczna wskaźnika RdD, czyli rat do dochodów, przyjmie odpowiedni poziom — dodaje specjalistka.

Którym konsumentom będzie przysługiwało zawieszenie spłaty kredytu i ile procent wynosi wspomniany wskaźnik? Przewidziane kryterium to średnia arytmetyczna wartości wskaźnika RdD (rata do dochodu) za okres ostatnich trzech miesięcy poprzedzających miesiąc złożenia wniosku. Parametr musi przekraczać 35 proc. Istotne jest to, że we wskaźniku RdD bierze się pod uwagę dochody wszystkich domowników, niezależnie od tego, kto i ile osób zaciągało kredyt. W praktyce oznacza to, że z tego instrumentu będą mogły skorzystać osoby, które faktycznie borykają się ze spłatą zobowiązań.

Pożegnanie z WIBOR-em

2024 rok ma być rokiem nowego wskaźnika na rynku kredytów hipotecznych. W 2023 roku ING Bank Śląski jako jeden z pierwszych rozpoczął oferowanie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem bazującym na WIRON. Pozostałe instytucje bankowe są w trakcie przygotowywania ofert i jeszcze w tym roku pojawi się przynajmniej kilka nowych produktów na rynku. Warto więc przyglądać się w tym roku stopniowej ewolucji hipotek.

Co to jest WIRON? Indeks WIRON odzwierciedla aktualne warunki transakcji, bazując na odczytach historycznych, a nie na oczekiwaniach uczestników rynku dotyczących przyszłości. W odróżnieniu od starszego WIBOR-u, którego stawka powinna opierać się na warunkach transakcji już zawartych. Nie do końca jeszcze wiadomo, jak ma wyglądać zmiana WIBOR-u na WIRON w starych umowach kredytowych. Być może przejście na WIRON będzie odbywało się przy wykorzystaniu tzw. spreadu korygującego, czyli dodatkowego narzędzia “amortyzującego” przeskok z jednej stawki na drugą — przewiduje ekspertka FIN-HUB.

Czy w 2024 roku o kredyt hipoteczny będzie łatwiej?

Zgodnie z ogłoszonym nowym projektem Ministerstwa Rozwoju i Technologii „Mieszkanie na start”, zastępującym “Bezpieczny kredyt 2 procent”, Polki i Polacy wciąż mogą liczyć na rządowe dopłaty do kredytów hipotecznych. Dużą zmianą w nowym programie mieszkaniowym jest uwzględnienie w preferencyjnych warunkach kredytowych nie tylko małżeństw, ale wszystkich osób, które wspólnie prowadzą gospodarstwa domowe, a także singli do 35. roku życia.

Nowy rok przyniesie zatem możliwość zaciągnięcia hipoteki na pierwsze mieszkanie nowym grupom kredytobiorców, ale czy łatwiej będzie go dostać? Daria Kmita z FIN-HUB przygląda się limitom kwot kredytu na korzystniejszych warunkach: Limit kwoty kredytu jest ograniczony wielkością gospodarstwa domowego. Dla singla limit 200 tys. zł to konieczność zaangażowania sporego wkładu własnego. Z kolei limit 400 tys. zł dla 2-osobowego gospodarstwa w dużym mieście, gdzie ceny mieszkań są znacznie wyższe niż w mniejszych aglomeracjach, może być ograniczający.

Podane wartości mogą być jednak wyższe, jeśli nabywana nieruchomość znajduje się w mieście na prawach powiatu. Kluczowa będzie wartość odtworzeniowa 1 metra kwadratowego. Maksymalna kwota objęta dopłatami wzrośnie o 10 proc dla miast ze wskaźnikiem o co najmniej 15 proc. wyższym od średniej krajowej a dla miejscowości, gdzie przekroczony zostanie próg o 30 proc. ponad średnią kwota korzystnego kredytu objęta dopłatami wzrośnie o 20 proc. — dodaje specjalistka.

Zdecydowanie w najkorzystniejszej sytuacji będą duże gospodarstwa. Te z co najmniej 5-cioma członkami. Mogą liczyć one na co najmniej 600 tys. zł z oprocentowaniem 0%.

Czy w 2024 raty kredytów hipotecznych będą niższe?

Jak komentują analitycy rynku finansowego, szanse na obniżki stóp procentowych na początku 2024 roku są niewielkie. Na pierwsze cięcia możemy liczyć zapewne dopiero pod koniec 2024 roku — przewiduje Daria Kmita z FIN-HUB. Powodem wstrzymania decyzji o obniżkach stóp procentowych są takie niewiadome jak polityka fiskalna i regulacyjna nowego rządu — wyjaśnia ekspertka. Dopiero po uchwaleniu Ustawy budżetowej na 2024 rok jest możliwe projektowanie inflacji i PKB przez RPP. Oczekiwania rynku względem rat kredytu w bieżącym roku są jednak jednoznaczne. Jeśli koszt pieniądza w Polsce spadnie, przełoży się to na niższe oprocentowanie zarówno złotówkowych kredytów mieszkaniowych, jak i lokat czy rachunków oszczędnościowych. Od listopada 2022 roku rata przeciętnego kredytu spadła o łącznie ok.10-15%. Spodziewamy się, że tendencja znana z ostatnich miesięcy będzie kontynuowana — komentuje Daria Kmita z FIN-HUB. Najpierw ulgi wynikały ze wstrzymania podnoszenia stóp procentowych przez RPP, następnie z obniżenia gremium pieniądza na początku września i października 2023 roku. Rada Polityki Pieniężnej od późnej jesieni zeszłego roku wstrzymuje się od zmiany decyzji  o poziomie stóp procentowych ze względu na niewiedzę o polityce nowego rządu. Mamy nadzieję natomiast, że kolejne oczekiwane cięcie odbędzie się jeszcze w tym roku — zamyka przewidywania specjalistka.

Podsumowując, w 2024 roku najistotniejszymi zmianami na rynku kredytów hipotecznych, przy jednoczesnym utrzymaniu kluczowych w poprzednich latach programów w nowych odsłonach, są modyfikacje w dopłatach do kredytów hipotecznych czy nowe zasady tzw. wakacji kredytowych. Co istotne, kredytobiorcy mogą spodziewać się zwiększenia wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców do kwoty 2,5 tys. zł, lecz oferowane przez rząd wsparcie wiążą ze wskaźnikiem RdD.

Dodatkowo w bankach trwa przejście z WIBOR na nowy indeks WIRON, którego efekty analitycy rynku finansowego dopiero przewidują. Nowy rok resort Krzysztofa Hetmana rozpoczął ogłoszeniem programu „Mieszkanie na start”, zastępującego dotychczasowy „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Program rozszerza rządowe dotacje na szerszą grupę kredytobiorców dodając osoby pozostające w nieformalnych związkach (bez limitu wiekowego). Jednocześnie w 2024 roku takie czynniki jak: limity dochodów i wielkości gospodarstwa domowego będą miały duży wpływ na zdolność kredytową. Choć obniżki stóp procentowych na początku tego roku uważa się za mało prawdopodobne, eksperci rynkowi przewidują potencjalny spadek w dalszej części 2024, co będzie miało wpływ na wysokość rat kredytów hipotecznych i ogólną dynamikę finansową.