Jeszcze formalnie go nie ma, a już rozgrzewa emocje na rynku nieruchomości i przekłada się na ceny ofertowe. Mowa o mocnym filarze rządowego programu mieszkaniowego ­– kredycie 2% i możliwości zaciągnięcia go bez posiadania wkładu własnego. Jak rządzący chcą wesprzeć Polaków przy zakupie pierwszego mieszkania i jak to ukształtuje ceny nieruchomości? Sprawdźmy.

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

W ciągu kilku ostatnich kwartałów na rynku mieszkaniowym rozgościła się korekta cen. Po wielu latach niemal ciągłych wzrostów, koszty nabycia nieruchomości wyhamowały, a nawet zaczęły spadać. Nie było to jednak spektakularne pęknięcie bańki, a jedynie kosmetyczne wahania cen ofertowych.

Jak zauważa Karolina Kwiecińska, ekspert FIN-HUB: Ze spadkami cen nieruchomości mieliśmy do czynienia zaledwie przez kilka miesięcy 2022 roku. Kupujący, którzy wstrzymywali się z decyzją o nabyciu nieruchomości i czekali jeszcze na niższe ceny, mogli się przeliczyć. Zakup w tzw. dołku jest oczywiście najkorzystniejszą opcją, tyle że obecna korekta była krótka i niewielka. Już w pierwszym kwartale 2023 roku ceny mieszkań wróciły do trendu wzrostowego i nie wygląda na to, aby miały się zatrzymać.

Według danych banku PKO BP już w pierwszym kwartale bieżącego roku widoczne są wzrosty. Średnie ceny transakcyjne w 6 dużych miastach Polski wzrosły o niemal 4% w stosunku do poprzedniego kwartału. Nieco słabiej (2,4%), ale wciąż w górę pną się ceny w innych miastach wojewódzkich. W ujęciu rocznym wzrosty wynoszą, odpowiednio, 4,7% i 7,9%. Te dane wyraźnie wskazują na kontynuację trendu wzrostowego.

Sytuacja kredytobiorców

Rosnące ceny nieruchomości, zarówno te z rynku wtórnego, jak i te oferowane przez deweloperów powodują, że coraz mniej osób stać na ich zakup. Dokładają się do tego również bardzo wysokie stopy procentowe, które zamykają wielu potencjalnym nabywcom drogę do uzyskania kredytu mieszkaniowego. Połączenie rosnących cen z wygórowanymi wymaganiami banków powoduje, że przyszli kredytobiorcy z zapartym tchem wyczekują wejścia w życie rządowego programu mieszkaniowego ­­– wyjaśnia ekspertka FIN-HUB.

Ma to znacznie obniżyć koszty pozyskania finansowania i, jeśli nie przede wszystkim, umożliwi większej liczbie osób otrzymanie kredytu bankowego. Procedowanie ustawy w tej kwestii jest już w końcowej fazie i wszystko wskazuje na to, że zacznie obowiązywać w pierwszym dniu lipca 2023. Nie bez znaczenia dla kredytobiorców jest również perspektywa obniżek stóp procentowych, być może nawet już pod koniec roku – dodaje Karolina Kwiecińska.

Jak działa kredyt 2% w ramach rządowego programu Pierwsze Mieszkanie?

Dopłaty do rat kredytu przez 10 kolejnych lat i (opcjonalnie) brak konieczności posiadania wkładu własnego. W ten sposób rządzący chcą poradzić sobie z kryzysem mieszkaniowym i wesprzeć obywateli. Takie rozwiązanie pomoże młodym singlom, małżeństwom i parom żyjącym w nieformalnych związkach, które wychowują co najmniej 1 dziecko, zamieszkać w swoim własnym M. Dla wielu osób może to być jedyny scenariusz zakupu nieruchomości, dlatego tak wiele zależy od jego startu.

W ramach rządowego programu można uzyskać nisko oprocentowany kredyt na maksymalną kwotę 500.000 zł (lub 600.000 dla małżeństw lub pary z dzieckiem). Wkład własny nie może przekroczyć 200.000 zł i nie ma limitu ceny metra kwadratowego. Mieszkanie może pochodzić z rynku pierwotnego lub wtórnego, na kredyt można też zakupić dom lub działkę budowlaną.

Kredyt 2% można też uzyskać bez wkładu własnego, korzystając z dodatkowego programu rządowego.

Kto może skorzystać z kredytu 2%?

Kredyt 2% przeznaczony jest dla osób, które nie ukończyły 45. roku życia i nie posiadają własnego mieszkania. Obowiązkowo muszą też mieć zdolność kredytową, choć dzięki dopłatom, kryteria jej oceny będą zdecydowanie korzystniejsze dla przyszłych kredytobiorców. Z kredytu 2% mogą skorzystać zarówno single, jak i małżeństwa lub pary żyjące wspólnie bez formalizowania związku, które wychowują co najmniej 1 dziecko.

Kredyt 2% kontra ceny mieszkań

Jak przewiduje ekspert FIN-HUB: Start wsparcia kredytowego w ramach programu Pierwsze Mieszkanie na pewno zwiększy dostępność nieruchomości na rynku. Trzeba się jednak liczyć z tym, że ich ceny dalej mogą rosnąć. Z prostej przyczyny – jeśli klienta stać na więcej, to nie ma sensu obniżać ceny. Również wielu oferentów wstrzymuje się obecnie z wystawieniem mieszkań na sprzedaż, by w lipcu (lub później) uzyskać za nie lepszą cenę. Wszystko wskazuje na to, że przeciętnego Polaka będzie stać na więcej, ale mieszkania znów będą jeszcze droższe. Tak właśnie wygląda rynek sprzedającego, z którym od dłuższego czasu mamy do czynienia.

Czy warto wziąć teraz kredyt 2%?

Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie i jedyne, czego potrzebujesz, to źródło finansowania, z pewnością warto skorzystać z opcji rządowych dopłat do kredytu. Tańszego rozwiązania prawdopodobnie nie uda Ci się obecnie znaleźć, zwłaszcza w perspektywie najbliższych miesięcy.

Jeśli jednak myślisz o tym, żeby kupić nieruchomość tylko dlatego, że później będzie drożej, rynek może Cię zaskoczyć. Nie warto brać kredytu jedynie z tego względu, że jest tani i łatwy.

Jak przypomina Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB: Nie ma takiej hossy, która nie skończyłaby się spadkami. Mechanizmy rynkowe tak po prostu działają – po silnych i długotrwałych wzrostach następują korekty, a po spadkach przychodzi fala wzrostowa. Rynek nieruchomości w Polsce prędzej czy później się przegrzeje. Gdy ludzi nie będzie już stać na zakup mieszkania, ceny odbiją się od sufitu. W naszym kraju, ze względu na niewielką podaż mieszkań i duże potrzeby mieszkaniowe, spadki mogą nie nastąpić szybko, co nie oznacza, że w ogóle ich nie będzie. Mamy teraz nadzwyczajną sytuację i setki tysięcy imigrantów, którzy potrzebują gdzieś mieszkać. Gdy jednak wojna za naszą wschodnią granicą się skończy, sytuacja może się diametralnie zmienić i to również trzeba wziąć pod uwagę, planując zakup nieruchomości.

Źródła:

• https://www.pkobp.pl/centrum-analiz/nieruchomosci/nieruchomosci-mieszkaniowe/monitoring-cen-mieszkan-z-duzej-chmury-maly-deszcz-koniec-korekty-i-nowy-rekord-cen-w-1q23/
• https://marciniwuc.com/rynek-nieruchomosci-w-2023/