Planując zakup nieruchomości, trzeba brać pod uwagę dodatkowe koszty poza samą ceną mieszkania, domu czy działki. To również taksa notarialna, podatek, prowizja pośrednika. Ile wynoszą opłaty dodatkowe, związane z transakcjami na rynku pierwotnym i wtórnym?

Każda transakcja na rynku nieruchomości wiąże się z poniesieniem określonych kosztów. Większość z nich jest konieczna do poniesienia, niektóre są dobrowolne. Różnią się one w zależności od tego, czy nabywamy nieruchomość z rynku pierwotnego od dewelopera czy w ramach cesji, czy też z rynku wtórnego. 

Koszt pośrednika

Transakcje z udziałem pośredników obrotu nieruchomościami stanowią ogromną część rynku. Pośrednicy nieruchomości poza tym, że prezentują lokal, pomagają także załatwić wszelkie formalności związane z nabyciem nieruchomości i dbają o interesy każdej ze stron. Pobierają oni za swoje usługi prowizję najczęściej w wysokości 2-3% wartości nieruchomości brutto. Procent nie jest uregulowany żadnymi przepisami prawnymi, dlatego podlega negocjacjom. 

Rynek pierwotny – dodatkowe opłaty

W przypadku nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym od dewelopera pierwszym kosztem jest opłata za podpisanie u notariusza umowy deweloperskiej, najczęściej dzielona po połowie między nabywcę a dewelopera.

Kolejnym kosztem, który pojawia się dopiero przy podpisywaniu aktu notarialnego przyrzeczonej umowy sprzedaży, jest opłata notarialna, pokrywana w 100% przez kupującego. Jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości, a maksymalną stawkę, jaką notariusz może pobrać za swoje usługi, określa rozporządzenie Ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku:

  • do 3 000 zł — 100 zł,
  • powyżej 3 000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1 010 zł +0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
  • powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Opłata notarialna ma zdefiniowaną tylko wartość maksymalną, zatem zawsze warto negocjować ostateczną stawkę. Kolejnym kosztem dodatkowym może być odpis aktu notarialnego (ok. 6-20 zł za 1 stronę), jeśli istnieje potrzeba nabycia dodatkowego dokumentu.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym konieczne jest założenie dla niego księgi wieczystej, która będzie określała stan prawny posiadanego przez nas mieszkania. Jest to koszt około 60 zł. Kolejnym krokiem jest wpis w księdze wieczystej prawa własności (stała opłata w wysokości 200 zł).

Nieruchomość z rynku pierwotnego można nabyć także w ramach cesji, która jest umową trójstronną pomiędzy deweloperem, sprzedającym oraz kupującym. Ma ona zastosowanie w sytuacji, gdy zbywca nieruchomości podpisał z deweloperem umowę deweloperską i z jakichś względów nie chce już płacić kolejnych transz na poczet zakupu do dewelopera, chce prawa i obowiązki z cesji przepisać na inną osobę – kupującego. Cesję podpisuje się u notariusza i najczęściej jej koszt pokrywa nabywca. Z nabywaniem nieruchomości w ramach cesji wiąże się często tzw. „odstępne”, tzn. sprzedający zbywa nieruchomość za wyższą kwotę, niż ta którą sam by finalnie zapłacił deweloperowi. Wiąże się to m.in. z chęcią zarobku na takiej transakcji, wzrostem cen nieruchomości oraz z inflacją. Podatek od czynności cywilnoprawnych, jaki musi zapłacić kupujący do Urzędu Skarbowego wynosi 1% od ceny transakcyjnej.

Rynek wtórny – o jakich opłatach należy pamiętać?

Koszty transakcyjne w przypadku nabywania nieruchomości na rynku wtórnym różnią się od kosztów nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym. Różnice wyjaśnia poniższe zestawienie:

Opłaty, które są takie same jak podczas zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, to taksa notarialna, wpis własności w księdze wieczystej i odpis aktu notarialnego. W przypadku rynku wtórnego kupujący nie ponosi natomiast kosztu założenia księgi wieczystej.

Ważną i dość wysoką opłatą, związaną z nabyciem nieruchomości na rynku wtórnym, jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), odprowadzany do Urzędu Skarbowego. Podatek ten pobiera notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego. Nie podlega on negocjacjom i wynosi 2% od ceny transakcyjnej.

Wpis przygotowany przez Monikę Czekaj