Dla wielu osób niskie koszty to najważniejszy wyznacznik wyboru konkretnego kredytu hipotecznego. W artykule wyjaśnimy, jak porównać poszczególne oferty, aby znaleźć najtańszy kredyt na mieszkanie.

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt przeznaczony na konkretny cel. Może być to m.in.: zakup mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, kupno działki budowlanej czy budowa domu.

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem spłacanym przez kilkanaście, a często nawet przez kilkadziesiąt lat. Właśnie dlatego tak ważne jest, by przed wyborem tego jedynego dokładnie porównać parametry dostępnych na rynku produktów. Wybór przypadkowego może wpłynąć bowiem nie tylko na zmniejszenie szans na pozytywną decyzję banku, ale także podwyższone koszty — wyjaśnia Karolina Kwiecińska z FIN-HUB.

Poradnik kredytowy: Jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny 2024?

Chcesz otrzymać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu? Warunkiem otrzymania standardowego kredytu hipotecznego jest wpłata wkładu własnego. W zależności od banku wartość wkładu własnego na kredyt hipoteczny wynosi 20 lub 10 proc. (przy wykupieniu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego) wartości nieruchomości. Ze względu na to, że kredyt hipoteczny jest produktem o stosunkowo skomplikowanej konstrukcji, towarzyszą mu zazwyczaj dodatkowe koszty, które nie występują w przypadku pożyczek czy kredytów gotówkowych.

Analizując parametry poszczególnych kredytów, wiele osób zwraca uwagę przede wszystkim na oprocentowanie. To duży błąd — wyjaśnia Karolina Kwiecińska z FIN-HUB. Na całkowity koszt kredytu składa się bowiem zdecydowanie więcej elementów, a niskie oprocentowanie nie zawsze oznacza, że kredyt będzie tani — dodaje specjalistka.

Jakie elementy wpływają na całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego wpływają:

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu bankowego składa się z dwóch elementów: stopy bazowej i marży banku. W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym stopa bazowa jest zależna od wskaźnika WIBOR. W przypadku kredytów z okresowo stałą stopą procentową, przez wskazany w umowie okres pozostaje odporna na wahania stóp procentowych. W praktyce oznacza to, że przy oprocentowaniu stałym miesięczna rata pozostanie na tym samym poziomie, nawet jeśli stopy procentowe będą wyższe lub niższe. Marża stanowi zysk kredytodawcy. Co ważne, do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej w księdze wieczystej jest ona z reguły o kilka punktów procentowych wyższa niż po uprawomocnieniu. Analizując oferty kredytów, koniecznie zwróć na to uwagę.

Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja jest jednorazową opłatą za udzielenie finansowania. W zależności od banku wynosi ona od 1 do 3 proc. kwoty kredytu.

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt z 10-procentowym wkładem własnym, będziesz musiał wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Koszt ubezpieczenia na życie do kredytu mieszkaniowego

Jako kredytobiorca nie masz wskazanego przepisami obowiązku wykupowania ubezpieczenia na życie do kredytu mieszkaniowego. Często zdarza się jednak, że wykupienie takiej polisy skutkuje lepszymi warunkami finansowania. Z punktu widzenia kredytodawcy ubezpieczenie na życie stanowi bowiem zabezpieczenie przed finansowymi konsekwencjami zdarzeń losowych. W przypadku śmierci kredytobiorcy w trakcie trwania okresu kredytowania obowiązek terminowego regulowania rat spocznie na barkach ubezpieczyciela. Koszt ubezpieczenia na życie może być różny w zależności od konkretnego towarzystwa ubezpieczeniowego okresu obowiązkowego ubezpieczenia i sposobu opłacania składki.

Całkowity koszt polisy będzie z reguły najniższy przy płatności jednorazowej niż przy rozłożeniu spłaty na raty — wyjaśnia specjalistka FIN-HUB.

Opłata za wycenę nieruchomości

Wyceny może dokonać pracownik banku lub zaakceptowany przez kredytodawcę rzeczoznawca. Koszt takiej usługi wynosi od 300 do 1500 zł.

Opłaty za inspekcję

Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, przed każdą wypłatą kolejnej transzy na konto dewelopera pracownik banku odwiedzi plac budowy. Pojedyncza inspekcja to koszt około 150 zł;

Koszt wcześniejszej spłaty kredytu

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym banki mają prawo pobierać opłatę za częściową / całkowitą spłatę kredytu, która wynosi maksymalnie 3% od nadpłaconej / spłaconej kwoty przez pierwsze 3 lata życia kredytu;

Zwróć także uwagę iż bank może nie pobierać opłaty za częściową spłatę kredytu, jednak pobierze od Ciebie opłatę za aneks do umowy kredytowej przy nadpłacie kredytu i jednoczesnym skróceniu okresu kredytowania.

Opłata za aneks do umowy kredytowej może wynosić 0,5% od kwoty pozostałej do spłaty kredytu i nie jest zawarta w treści umowy kredytowej a znajduje się w załączniku tabeli oprocentowania opłat i prowizji.

Koszt ubezpieczenia nieruchomości

Jako kredytobiorca będziesz musiał ubezpieczyć kredytowaną nieruchomość od wskazanych przez bank ryzyk. Bank może wymagać ubezpieczenia minimalnie na kwotę kredytu lub wartość nieruchomości;

Koszty dodatkowe

Wśród nich m.in.: koszt ubezpieczenia pomostowego, koszt złożenia w formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji i koszt wpisu roszczenia o ustanowienie hipoteki

Jeśli chcesz wziąć kredyt hipoteczny, który okaże się najtańszy, zwracaj uwagę przede wszystkim na wskaźnik RRSO — rzeczywistą roczną stopę oprocentowania oraz całkowity koszt kredytu. Porównując poszczególne oferty, pamiętaj, aby opierać porównanie na tych samych parametrach finansowania. Jeśli kwoty lub okresy spłaty będą różne, analiza nie będzie miarodajna — podpowiada ekspertka FIN-HUB.

Nie tylko koszty: jakie parametry kredytów warto porównać?

Najlepszy kredyt hipoteczny powinien harmonijnie łączyć niskie koszty z dodatkowymi, ważnymi dla konkretnego kredytobiorcy profitami. Analizując parametry dostępnych na rynku ofert kredytów hipotecznych, zwróć uwagę także na:

  • maksymalny okres spłaty. W zależności od banku spłata kredytu hipotecznego może trwać maksymalnie od 30 do 35 lat. Jeśli zależy Ci na tym, aby rata kredytu była jak najniższa, wybierz jak najdłuższy okres kredytowania. Pamiętaj jednak, że dłuższy okres spłaty to także wyższy koszt całkowity;
  • rodzaj oprocentowania. Jeśli zależy Ci na tym, aby w trakcie wskazanym w umowie okresu (zazwyczaj wynosi on 5 lat) rata hipoteki nie wzrosła, wybierz oprocentowanie okresowo stałe. W przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym na kwotę miesięcznego zobowiązania będą wpływać ustalone przez Radę Polityki Pieniężnej wartości stóp procentowych;
  • akceptowane przez kredytodawcę źródła dochodów. Najbezpieczniejszym z punktu widzenia banku źródłem dochodów jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Jeśli prowadzisz działalność, uzyskujesz dochody z tytułu umowy cywilnoprawnej lub zarabiasz za granicą, upewnij się, że bank zaakceptuje takie źródło.

Taka analiza pozwoli Ci stworzyć własny ranking kredytów hipotecznych i wybrać ten, który najlepiej odpowie na Twoje potrzeby: zarówno w kontekście kosztów, jak i innych parametrów.

Nie chcesz samodzielnie analizować ofert różnych banków? Sięgnij po wsparcie eksperta

Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, ale nie chcesz lub nie możesz samodzielnie porównać ofert poszczególnych kredytodawców, sięgnij po wsparcie eksperta.

Choć samodzielne porównanie ofert banków jest możliwe, analiza informacji zawartych na stronach internetowych nie dostarczy kredytobiorcy wszystkich niezbędnych informacji — wyjaśnia Karolina Kwiecińska z FIN-HUB. Banki nie informują bowiem otwarcie, jakie procedury badania zdolności kredytowej stosują, ile trzeba zarabiać, aby dostać finansowanie, czy jaki wpływ na decyzję kredytową będzie miała historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej. Dzięki praktycznemu doświadczeniu taką wiedzą dysponują jednak doświadczeni eksperci kredytowi. Korzystając z pomocy specjalisty FIN-HUB, z pewnością nie stracisz. Może za to sporo zyskać: zwiększyć szanse na pozytywną decyzję banku, wziąć kredyt na najlepszych warunkach finansowych i zrealizować całą procedurę kredytową bez stresu. Ekspert pomoże Ci na każdym etapie procedury kredytowej: począwszy od wyboru najlepszych ofert kredytowych, poprzez wypełnienie i złożenie wniosku o kredyt hipoteczny, aż do zawarcia umowy kredytowej — podsumowuje Karolina Kwiecińska z FIN-HUB.