W lutym 2023 Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził wyżyłowane kryteria oceny możliwości finansowych kredytobiorców. Rekomendowany dotychczas bufor bezpieczeństwa uległ zmniejszeniu, dając bankom więcej swobody przy szacowaniu zdolności kredytowej. Co to oznacza w praktyce i jak wpływa na wysokość możliwego do uzyskania kredytu hipotecznego? Poznaj naszą najnowszą analizę i dowiedz się, jak wysoki kredyt możesz dziś zaciągnąć.

Rekomendacja KNF – co to jest?

Zacznijmy od tego, czym jest KNF i co jej rekomendacje oznaczają dla banków. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego sprawuje pieczę nad rynkiem kapitałowym i finansowym, ze szczególnym uwzględnieniem sektora bankowego. Jest instytucją państwową i podlega Prezesowi Rady Ministrów. Do jej zadań należy m.in. czuwanie nad prawidłowym funkcjonowaniem rynku i prowadzenie działań mających na celu zapewnienie jego bezpieczeństwa, stabilności, rozwoju i konkurencyjności.

W ramach regulacji sektora finansowego KNF wydaje zbiór wytycznych zwanych rekomendacjami. Dotyczą one m.in. zasad udzielania kredytów hipotecznych, obliczania zdolności kredytowej czy maksymalnego wskaźnika LTV. Rekomendacje obligują banki do wdrażania nowych kryteriów szacowania możliwości finansowych, w tym stosowania tzw. bufora bezpieczeństwa. To właśnie jego wysokość najmocniej teraz wpływa na obliczaną przez banki zdolność kredytową.

Niższy bufor i łagodniejsze warunki

W wydanej wiosną 2022 rekomendacji KNF podniosła wysokość bufora bezpieczeństwa do 5 punktów procentowych. Miało to na celu zapewnienie stabilności rynku kredytów hipotecznych w czasie cyklu podwyżek stóp procentowych. Wskutek tych działań znacząco zmalała zdolność kredytowa większości Polaków.

Niemal rok później, w lutym 2023, Komisja Nadzoru Finansowego zmniejszyła wysokość bufora do 2,5 pp. w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym. Zalecenie wspomina o stosowaniu większego bufora przy udzielaniu kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, ale nie precyzuje jego wielkości – tę decyzję podejmować mają poszczególne instytucje finansowe. Do wydania rekomendacji Komisję skłoniło niewielkie prawdopodobieństwo radykalnego wzrostu stóp procentowych.

Redukcja bufora przez KNF była zgodna z oczekiwaniami rynku i uważam, że jest to ruch w dobrą stronę. Inflacja zaczyna się stabilizować, ceny nieruchomości odbiły się od sufitu i rozpoczynają się nieśmiałe obniżki, a rynek kredytów hipotecznych wymaga już dawki świeżej energii. Dzięki złagodzeniu kryteriów zdolność kredytowa Polaków zwiększyła się automatycznie o 20-25%. Nawet jeśli nasze pensje nie drgnęły o złotówkę, w ocenie banku stać nas na zdecydowanie droższe (i większe) mieszkanie. ­ – Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy z FIN-HUB.

Jak działa bufor bezpieczeństwa i co realnie daje jego obniżenie?

W ramach rekomendacji S banki zobowiązane były obliczać możliwości finansowe klientów w ten sposób, jakby oprocentowanie kredytu wynosiło o 5% więcej. Przykładowo, jeśli w ofercie banku widniało 9%, analityk zmuszony był policzyć Twoją zdolność kredytową jak przy 14%. Na tym etapie wiele wniosków było oczywiście odrzucanych.

Niedawna redukcja bufora do 2,5 pp. zmienia sposób szacowania ryzyka banku na korzystniejszy dla kredytobiorcy. W naszym przypadku bazowe 9% w szacunkach analityków wyniesie już tylko 11,5%, co realnie oznacza wzrost Twojej zdolności kredytowej o kilkadziesiąt procent. Zobaczmy, jak wygląda to w praktyce.

W przypadku singli zmiany wyglądają następująco:

Z kolei bardzo popularny model 3-osobowej rodziny (2+1) powiększy swoje możliwości w ten sposób:

Widoczne różnice w możliwościach finansowania nieruchomości są ogromne. To pokazuje, jak silnym narzędziem kontroli akcji kredytowej jest bufor bezpieczeństwa. W przedstawionych przykładach jego obniżka zwiększa zdolność kredytową o 80-90 tysięcy złotych. To dodatkowe metry mieszkania, lepsza lokalizacja, wyższy standard i przede wszystkim większa dostępność lokali.

Rekomendacja S i kredyt 2% – duet godny rozważenia

Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB: Połączenie łagodniejszych kryteriów oceny zdolności kredytowej z rządowym programem Pierwsze Mieszkanie i jego sztandarowym produktem Bezpieczny Kredyt może być interesującym rozwiązaniem dla osób planujących zakup nieruchomości. Największą zaletą kredytu jest dopłata do spłacanych rat przez 10 lat i gwarancja, że rata kredytu przez ten czas nie wzrośnie. Kredytobiorca spłaca ratę oprocentowaną w wysokości 2% (+ marża banku), a resztę dorzuca Skarb Państwa. Zobowiązanie będzie można zaciągnąć w dowolnym banku, który bierze udział w programie. Bezpieczny Kredyt 2% ma wystartować już w lipcu 2023.

Co jeszcze warto wiedzieć o Bezpiecznym Kredycie 2%?

Mogą go otrzymać osoby, które nie ukończyły 45 roku życia i nie posiadają tytułu własności nieruchomości (w przypadku małżeństw wystarczy, że jedno z Was spełnia ten warunek). Kredytem możesz sfinansować zakup mieszkania lub domu zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Jego wysokość nie może przekroczyć 500.000 zł (lub 600.000 zł w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem). Uregulowana też została maksymalna wysokość wkładu własnego w kwocie 200.000 zł.

Niezbędne jest też oczywiście posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej, jednak w tym przypadku jest to zdecydowanie łatwiejsze. Kredyt w ramach rządowego programu ma okresowo stałe oprocentowanie przez pierwsze 10 lat. To sprawia, że bank najprawdopodobniej zastosuje tu bufor bezpieczeństwa w minimalnej wysokości 2,5 punktu procentowego.

Dobrą wiadomością jest również fakt, że przy Bezpiecznym Kredycie 2% obligatoryjnie raty będą malejące. Dzięki temu w pierwszym okresie kredytobiorcy będą spłacać większą część kapitału niż w przypadku rat równych. Wiąże się to również ze zmniejszeniem wysokości rat, gdy państwo przestanie już dokładać się do kredytu. Dlaczego? Mniej kapitału do spłacenia to niższe odsetki.

Kiedy rząd przestanie dopłacać do rat?

Przede wszystkim wtedy, gdy minie 10-letni okres trwania rządowego programu. Może się to również zdarzyć wtedy, gdy:

  • sprzedasz kredytowane mieszkanie/dom,
  • wynajmiesz je komuś lub
  • kupisz inne mieszkanie/dom.

Stracisz wówczas uprawnienie do otrzymywania dopłat, a ewentualnie wypłacone środki będziesz musiał zwrócić. Ma to być gwarancją dla Skarbu Państwa, że mieszkanie faktycznie będzie przeznaczone na cele mieszkaniowe, a nie na wynajem bądź inwestycję.

Większa zdolność kredytowa i ulga w postaci dopłat do rat kredytu mogą przynieść Polakom dużo korzyści i z pewnością zwiększą dostępność lokali mieszkaniowych. To dobre wyjście zarówno dla singli, jak i par z małymi dziećmi. Wiele rodzin czeka na start programu Bezpieczny Kredyt 2% w III kwartale tego roku. Zobaczymy, jak faktycznie przełoży się to na ceny nieruchomości, ale wygląda to bardzo optymistycznie – podsumowuje Karolina Kwiecińska z FIN-HUB.