Czy w obecnych warunkach osoba zarabiająca średnią krajową może pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego? Ile trzeba zarabiać, by pozyskać finansowanie na kupno wymarzonego M lub budowę domu? Czy warto starać się o kredyt w czasie tak wysokich stóp procentowych? Sprawdźmy.

Wysokość i źródło dochodów to kluczowe elementy, które wpływają na zdolność kredytową. Czym jest zdolność kredytowa i od czego jeszcze zależy?

Czym jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w terminach wskazanych w harmonogramie spłat. Często bywa także określana jako najwyższa kwota, jaką konkretnemu wnioskującemu o dodatkowe środki może pożyczyć bank. Największy wpływ na zdolność kredytowa mają:

  • wysokość dochodów;
  • źródło dochodów (np. umowa o pracę na czas nieokreślony, umowa zlecenie, działalność gospodarcza etc.);
  • wiek kredytobiorcy;
  • kwota kredytu hipotecznego;
  • okres kredytowania;
  • koszty związane z utrzymaniem gospodarstwa domowego;
  • kwota spłacalnych aktualnie kredytów i pożyczek;
  • limity na kartach kredytowych i w liniach debetowych;
  • liczba osób na utrzymaniu;
  • historia kredytowa w Biurze Informacji kredytowej.

Obowiązek oceny zdolności kredytowej wnioskującego o kredyt nakłada na banki prawo. Posiadanie przez kredytodawcę zdolności jest więc nieodzownym warunkiem otrzymania finansowania.

Wyliczając zdolność kredytową, bank ocenia własne ryzyko towarzyszące zawarciu umowy z konkretnym wnioskującym. Jeśli okaże się ono zbyt wysokie, decyzja kredytowa będzie odmowna — wyjaśnia Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Zakup mieszkania na kredyt a zdolność kredytowa

Na skutek podwyżek stóp procentowych, które miały na celu okiełznanie galopującej inflacji, raty kredytów z oprocentowaniem zmiennym znacząco wzrosły. Z tego powodu zdolność kredytowa wnioskujących o kredyt Polaków znacząco zmalała. Dlaczego?

Jeśli przed podwyżkami stop procentowych statystyczny Polak miał do spłacenia ratę kredytu hipotecznego w wysokości 1000 zł, dziś musiałby przelać na konto banku co najmniej 1800 – 1900 zł — tłumaczy Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB. W praktyce oznacza to, że po spłacie raty hipoteki w jego portfelu zostałoby zdecydowanie mniej pieniędzy niż kiedyś. W oczach banku, przy takim samym wynagrodzeniu spłata kredytu z ratą wyższą o 80 czy 90 procent byłaby zbyt dużym obciążeniem dla jego budżetu. Choć decyzja kredytodawcy nie musi być odmowna, zaoferowana przez niego kwota finansowania będzie z pewnością zdecydowanie niższa niż wnioskowana — dodaje Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Jak wynika z danych Centrum Analiz PKO Banku Polskiego wzrost stóp procentowych i zmiany w zasadach wyliczania zdolności kredytowej rekomendowane bankom przez KNF spowodowały, że zdolność obniżyła się nawet o ponad połowę względem 2021. Za około dwie trzecie tego ubytku odpowiada wzrost stóp procentowych, za około jedną trzecią zaostrzenie polityki kredytowej.

W praktyce oznacza to, że aby otrzymać kredyt hipoteczny w przykładowej wysokości 300 tys. zł, trzeba dziś zarabiać zdecydowanie więcej niż przed rokiem.

Ile trzeba zarabiać, żeby wziąć kredyt hipoteczny?

Jak wynika z analiz FIN-HUB, trzyosobowa rodzina* z dochodem na poziomie 10 tys. zł netto z powodzeniem może pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup 2-pokojowej nieruchomości w dużym mieście.

Różnice pomiędzy kwotą kredytu na mieszkanie 8 największych miastach w Polsce (Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu) a maksymalną zdolnością kredytową ilustruje poniższa tabela:

* do wyliczeń przyjęto, że wnioskodawcy dysponują wkładem własnym w wysokości 20% wartości nieruchomości, a parametry kredytu kształtują się następująco:- marża 1,8%, WIBOR 7,19, oprocentowanie 8,99%.

Zdolność zdolności nierówna

Dane i wyliczenia, które zaprezentował FIN-HUB to średnia zdolność kredytowa, oszacowana na podstawie zebranych przez ekspertów danych (dotyczących m.in. średnich cen mieszkań).

Warto pamiętać, że choć banki wyliczają zdolność kredytową w oparciu o te same parametry, dokonują kalkulacji w odmienny, indywidualny sposób. Efektem takiego stanu rzeczy są różnice w zdolności kredytowej na poziomie kilkudziesięciu a nierzadko nawet kilkuset tysięcy złotych. Zwłaszcza obecnie, przy tak wysokich stopach procentowych i zaostrzonych kryteriach badania zdolności kredytowej wsparcie doświadczonego eksperta kredytowego może okazać się naprawdę kluczowe. Dzięki swojej wiedzy, a przede wszystkim praktycznemu doświadczeniu i znajomości bankowych procedur specjalista pomoże znaleźć kredytodawców, którzy traktują kwestie badania zdolności kredytowej w najbardziej liberalny sposób i umożliwiają pożyczenie możliwie jak najwyższej kwoty. To jednak nie wszystko. Jeśli przyszły kredytobiorca może pozwolić sobie na wnioskowanie o kredyt hipoteczny za kilka miesięcy, ekspert kredytowy wskaże mu konkretne (i skuteczne) sposoby na poprawę zdolności kredytowej — podsumowuje Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.