Być może posiadasz nieruchomość lub planujesz ją kupić. W obu przypadkach może ona posłużyć jako zabezpieczenie kredytu. Oswójmy zatem temat hipoteki.

Choć tak wiele nieruchomości finansowanych jest kredytami bankowymi, hipoteka wciąż zdaje się wywoływać spore emocje. Dlaczego? Prawdopodobnie z braku wiedzy na jej temat. W tym artykule pokrótce przybliżymy temat hipoteki, odpowiadając na kilka pytań, które najczęściej zadają nam klienci.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące zabezpieczenie spłaty oznaczonej wierzytelności, która wynika z określonego stosunku prawnego (np. umowy, postanowienia sądu, prokuratury itp.) – definiuje Karolina Kwiecińska, ekspertka kredytowa FIN-HUB.

Mówiąc najprościej hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności. Daje wierzycielowi prawo do przejęcia nieruchomości lub dysponowania nią w przypadku, gdy jej właściciel nie wywiąże się ze spłaty zobowiązań.

W praktyce najczęściej spotkamy się z tym pojęciem w kontekście kredytu na zakup domu, mieszkania lub działki. Mówimy wtedy o kredycie hipotecznym. Jednak hipoteka może również stanowić zabezpieczenie finansowania innego celu. Wówczas mamy do czynienia z pożyczką hipoteczną.

Jakie są rodzaje hipotek?

Ustawa wyróżnia ich kilka. Jednak pożyczając kapitał od instytucji finansowej, możesz się spotkać z trzema rodzajami hipoteki:

Hipoteka umowna, ustanawiana na podstawie zgodnego postanowienia dwóch stron umowy. W przypadku kredytu – kredytobiorcy i kredytodawcy. Zwykle jest to umowa kredytu hipotecznego, dlatego też na niej skupimy się w tym artykule. Z punktu widzenia zobowiązań kredytowych, właśnie hipoteka umowna ustanawiana jest najczęściej.

Hipoteka przymusowa. W odróżnieniu od hipoteki umownej, może zostać ustanowiona bez zgody właściciela nieruchomości. Podstawą do dokonania wpisu może być np. sądowy tytuł egzekucyjny.

Hipoteka łączna jest ustanawiana na więcej niż jednej nieruchomości dłużnika. W razie egzekucji daje to wierzycielowi możliwość wyboru nieruchomości, z której w pierwszej kolejności chce zaspokoić swoje roszczenia. Można ją zastosować np. w przypadku pożyczki hipotecznej. Hipoteka łączna może być umowna lub przymusowa.

Czy hipoteka umowna jest równa kwocie kredytu?

Dla banku hipoteka jest zabezpieczeniem nie tylko należności głównej, ale również odsetek i kosztów ewentualnej egzekucji. Dlatego hipoteka może wynieść nawet 200% wartości kredytu.

Jak i gdzie powstaje hipoteka umowna?

Hipoteka powstaje po dokonaniu wpisu w IV dziale księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. By jednak było to możliwe, wcześniej należy ją ustanowić.

Hipoteka umowna ustanawiana jest w następstwie podpisania umowy między wierzycielem (np. bankiem) i dłużnikiem (np. kredytobiorcą). Umowa ta powinna mieć formę aktu notarialnego bądź oświadczenia właściciela nieruchomości w formie umowy.  Niezbędny jest zapis, że nowy właściciel nieruchomości (kredytobiorca) ustanawia na rzecz banku zabezpieczenie w formie hipoteki. By jednak zapis ten nabrał mocy prawnej, kredytobiorca musi dokonać wpisu w księdze wieczystej kredytowanej nieruchomości. Organem, który prowadzi księgę wieczystą jest właściwy Sąd Rejonowy – tłumaczy specjalistka.

Kto i kiedy może wykreślić hipotekę umowną?

Jako kredytobiorca sam możesz wykreślić hipotekę umowną z księgi wieczystej. Kiedy? Po spłacie całego zobowiązania, tj. kapitału i odsetek. Wówczas bank wystawi potwierdzenie spłaty kredytu i zgodę na usunięcie wpisu (tzw. list mazalny). Na podstawie tego dokumentu Ty składasz do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Czy mogę sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Tak. Jako właściciel nieruchomości możesz nią swobodnie dysponować, a bank nie może Ci tego zabronić. Nawet gdyby bank zawarł taki zapis w umowie kredytowej, nie byłby on zgodny z prawem, a zatem nie miałby też mocy prawnej – uspokaja Karolina Kwiecińska.

Możesz zatem sprzedać mieszkanie w trakcie spłacania kredytu, pamiętając o paru dodatkowych formalnościach. Przede wszystkim poinformuj swój bank o chęci całkowitej spłaty kredytu, a następnie uzyskaj od niego dokument, który:

  • potwierdza kwotę spłaty całkowitej – może ona być wyższa od salda zadłużenia, jeśli bank dolicza prowizję od wcześniejszej spłaty;
  • stanowi promesę udzielenia przez bank zgody na wykreślenie hipoteki po zamknięciu kredytu.

W akcie notarialnym powstanie zapis, że nabywca nieruchomości przelewa pieniądze na dwa rachunki:

  • banku, gdzie wpłaca kwotę pozostałą do spłaty kredytu;
  • Twój, gdzie wpłaca różnicę między ceną mieszkania i kwotą przelaną bankowi.

Gdy bank otrzyma wpłatę, otrzymasz od niego list mazalny, czyli zgodę na „wymazanie” hipoteki. Pozwoli to nowemu właścicielowi wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.

Czy bank udzieli mi kredytu na mieszkanie z hipoteką?

Tak i odbywa się to analogicznie, jak w przypadku zakupu gotówkowego. Sprzedający musi przedłożyć u notariusza dokument z banku, który potwierdza kwotę całkowitej spłaty kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki. Wówczas to bank, który finansuje zakup Twojego mieszkania przelewa pieniądze na dwa konta – właściciela nieruchomości i banku, który ją kredytował. Pamiętaj jednak, by dokładnie sprawdzić, czy hipoteka nie jest obciążona również innymi długami. Hipoteka pozostanie bowiem przypisana do nieruchomości, nawet po zmianie właściciela.

Jak widzisz hipoteka nie czyni Cię niewolnikiem banku. Nie ogranicza też Ciebie jako właściciela nieruchomości. Nadal tylko Ty dysponujesz swoim mieszkaniem. Prawo banku jest ograniczone – może po nie sięgnąć tylko w przypadku, gdy przestaniesz spłacać kredyt. Nie wcześniej jednak niż po 6 miesiącach niepłacenia rat.