Niezbędnym warunkiem otrzymania pozytywnej decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego jest posiadanie wymaganej przez kredytodawcę zdolności kredytowej. Jeśli w najbliższym czasie planujesz wnioskować o hipotekę, sprawdź koniecznie, jakie czynniki obniżają zdolność do spłaty.

Zdolność kredytowa to zdolność do terminowej spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami. Często określa się ją także mianem najwyższej kwoty, jaką przy określonych dochodach i wydatkach może pożyczyć bank. Mówiąc prościej — im więcej pieniędzy zostaje w Twoim portfelu po opłaceniu wszystkich zobowiązań, rachunków, pożyczek czy alimentów, tym Twoja zdolność kredytowa będzie wyższa.

Dziś skupimy się na czynnikach, które mogą wpłynąć na obniżenie zdolności kredytowej, a co za tym idzie — stanąć na drodze do uzyskania kredytu hipotecznego na wymarzone M.

10 czynników, które najbardziej obniżają zdolność kredytową

1. Aktywne kredyty i pożyczki

Raty aktualnie spłacanych kredytów i pożyczek to regularnie ponoszone koszty, które sprawiają, że w Twoim portfelu zostaje mniej pieniędzy. Jeśli obecnie spłacasz kilka zobowiązań, przed złożeniem wniosku kredytowego rozważ możliwość częściowej lub całkowitej spłaty choćby jednego czy dwóch. Taka decyzja sprawi, że Twoja zdolność kredytowa będzie wyższa.

2. Limity na kartach kredytowych i w liniach debetowych, nawet jeśli z nich nie korzystasz

Kalkulując zdolność kredytową, bank bierze pod uwagę nie tylko aktywne kredyty i pożyczki, ale także limity na kartach kredytowych i w liniach debetowych.

Nawet jeśli kredytobiorca nie korzysta z limitów, z perspektywy banku nic nie stoi na przeszkodzie, aby sięgnął po dodatkowe środki w dowolnym momencie. Z tego powodu kredytodawcy traktują limity jako aktywne zobowiązania kredytowe — wskazuje Karolina Kwiecińska, ekspert kredytowy FIN-HUB.

Zwłaszcza jeśli nie używasz kart kredytowych i linii debetowych, warto zrezygnować z nich 2-3 miesiące przed planowanym złożeniem wniosku kredytowego.

3. Zatrudnienie na podstawie umowy cywilnoprawnej i niestabilne dochody

Jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na zdolność kredytową, są wysokość i źródło dochodu. Choć osoba zatrudniona na umowę zlecenie lub umowę o dzieło ma szanse na kredyt hipoteczny, kluczowa w tym przypadku jest nie tylko kwota dochodów, ale także stabilność wpływów. Regularnie przedłużane od kilkudziesięciu miesięcy umowy będą z pewnością działać na korzyść kredytobiorcy. Zawierane jedynie od czasu do czasu — z pewnością nie. Nawet jeśli kwota dochodu będzie wysoka.

4. Konkretne opodatkowanie działalności gospodarczej

O kredyt hipoteczny może wnioskować nie tylko osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę czy umowy cywilnoprawnej, ale także prowadząca własną działalność gospodarczą. Co jednak ważne — niektóre formy opodatkowania dochodów firmy mogą wpłynąć niekorzystnie na zdolność do spłaty. Mowa tutaj o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych i karcie podatkowej.

W przypadku ryczałtu podstawą wyliczenia zdolności kredytowej jest przychód, a właściwie — jego określony przez każdy z banków — niewielki odsetek. W zależności od rodzaju działalności jest to średnio od 15 do 30 proc. średniego miesięcznego przychodu firmy.

W takiej sytuacji podstawą kalkulacji zdolności kredytowej będzie więc najpewniej zdecydowanie niższa kwota, niż co miesiąc zostaje na Twoim koncie — wskazuje Karolina Kwiecińska.

Mało lubianą przez banki formą opodatkowania działalności jest także karta podatkowa. W przypadku karty bank pomnoży Twoją stawkę podatkową przez określony współczynnik i w ten sposób ustali średni miesięczny dochód netto. Biorąc pod uwagę fakt, że współczynniki te są z reguły bardzo niskie (od 5 do 15 proc.), kwota dochodu i zdolność kredytowa, będą niewielkie.

5. Wysokie koszty utrzymania gospodarstwa domowego

Jeśli kredytobiorca ma wysokie i stabilne dochody, jednak ponosi bardzo wysokie koszty towarzyszące utrzymaniu domu, w jego portfelu co miesiąc zostaje niewiele pieniędzy na spłatę kredytu. A to zmniejsza zdolność kredytową i szanse na pozytywną decyzję banku.

6. Wiek kredytobiorcy

Każdy bank stosuje własne wytyczne w zakresie tego, kiedy ma przypaść spłata ostatniej raty względem wieku kredytobiorcy. Zazwyczaj jest to ukończenie 75 lub 80 roku życia.
Jeśli o hipotekę zechce wnioskować 60-latek, będzie mógł rozłożyć spłatę na nie więcej niż 15 lub 20 lat. Aby pożyczyć określoną kwotę, będzie musiał dysponować więc większą niż kilkanaście lat młodsza osoba zdolnością do spłaty.

7. Wybór raty malejącej

Wybierając kredyt hipoteczny, kredytobiorca powinien zdecydować, czy chce spłacać finansowanie w ratach stałych, czy malejących. Decyzja ta wpływa nie tylko na kwotę comiesięcznych rat, ale także na zdolność kredytową. Do jej wyliczenia bank bierze pod uwagę bowiem wysokość pierwszej z nich. A w przypadku kredytu z ratą malejącą pierwsza rata będzie wyższa niż przy ratach stałych.

8. Duża liczba zapytań kredytowych

Starając się o kredyt hipoteczny, warto złożyć wniosek w 2-3 bankach. Zbyt duża liczba wysłanych wniosków, a co za tym idzie — także zapytań kredytowych w BIK może zmniejszyć szanse na otrzymanie finansowania. Dlaczego?

Zbyt duża liczba zapytań BIK przekłada się na zmniejszenie wiarygodności wnioskującego. Może ona wskazywać bowiem na problemy finansowe i desperackie próby pożyczenia pieniędzy w wielu instytucjach finansowych. A to dla banków niepokojący sygnał. Zwłaszcza jeśli BIK odnotowywał zapytania kredytowe w ciągu ostatnich 30 dni — wyjaśnia Karolina Kwiecińska z FIN-HUB.

9. Niski scoring BIK

Scoring BIK to ocena punktowa, która pomaga oszacować ryzyko, z jakim wiąże się udzielenie Ci kredytu. Im więcej punktów, tym większe prawdopodobieństwo, że spłacisz kredyt w terminie i większe szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Zwłaszcza w przypadku osób, które nie były w przeszłości wzorowymi kredytobiorcami i zdarzały im się opóźnienia w spłacie, kluczowe jest sprawdzenie scoringu przed złożeniem wniosku o kredyt. Istnieją bowiem banki, które przymkną oko na niższą ocenę punktową. Istnieją jednak także takie, dla których wysoki scoring to priorytet, a obniżony może skutkować odmowną decyzją. Kluczem do sukcesu jest tu przede wszystkim wyselekcjonowanie tych kredytodawców, w których szanse na uzyskanie finansowania z niższym scoringiem będą najwyższe. A w tym z pewnością pomoże doświadczony specjalista kredytowy — tłumaczy ekspertka FIN-HUB.

10. Wybór przypadkowego banku

Często zdarza się, że osoby planujące sięgnięcie po hipotekę decydują się na złożenie wniosku kredytowego w banku, który prowadzi ich konto osobiste.

Choć może się wydawać, że „nasz” bank udzieli finansowania na najlepszych warunkach — zna przecież historię naszych wpływów i wydatków, to tylko pozory — wyjaśnia ekspert FIN-HUB. W przypadku kredytów hipotecznych różnice w zdolności kredytowej w poszczególnych bankach mogą się różnić nawet o kilkaset tysięcy złotych, a zdolność kredytowa w „naszym” banku wcale nie musi być najwyższa. Przed złożeniem wniosku kluczowa jest więc analiza i porównanie dostępnych na rynku ofert. Najlepiej z pomocą doświadczonego eksperta kredytowego, który zna je wszystkie niczym przysłowiową własną kieszeń — podsumowuje Karolina Kwiecińska z FIN-HUB.