Jak wynika z raportu Polacy o cenach produktów i usług, opracowanego przez agencję Inquiry, już co trzeci Polak odczuwa dotkliwie wzrost rat kredytów zarówno konsumpcyjnych, jak i hipotecznych. Czy rosnące stopy procentowe, a co za tym idzie — także raty kredytów spowodowały spadek cen mieszkań? Sprawdźmy.

Na skutek rosnących stóp procentowych, coraz wyższych cen żywności, paliwa i energii elektrycznej wiele gospodarstw domowych ma problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań finansowych. Jak wskazują dane z raportu „Polacy o cenach produktów i usług”, opracowanego przez agencję Inquiry w maju 2022 r. odsetek osób deklarujących obawy o możliwość terminowej spłaty kredytów wśród kredytobiorców wynosił 62 proc. w porównaniu do 55 proc. w marcu i 57 proc. w kwietniu. Biorąc pod uwagę fakt, że stopy procentowe są dziś jeszcze wyższe niż w maju, odsetek osób, które obawiają się o terminową spłatę finansowania, jest z pewnością jeszcze wyższy.

Nie tylko rosnące raty kredytów

Konsekwencją rosnących stóp procentowych są jednak nie tylko rosnące raty kredytów, ale również wyższe oprocentowanie lokat terminowych. Dziś z powodzeniem można znaleźć takie, które zapewniają bezpieczną i stałą stopę zwrotu na poziomie 6 – 7 proc. w skali roku. Wielu inwestorów, którzy jeszcze niedawno szukali okazji na rynku nieruchomości, dziś przerzuca swój kapitał… do banków.

Czy rosnące stopy procentowe wpłynęły na ceny mieszkań?

Aby sprawdzić, w jaki sposób wzrost stóp procentowych przełożył się na ceny mieszkań, przyjrzymy się danym z raportu firmy Morizon. Tworząc raport, eksperci Morizona analizowali ceny mieszkań w 16 miastach w Polsce: Sopocie, Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Gdyni, Wrocławiu, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie, Białymstoku, Opolu, Kielcach, Katowicach, Łodzi, Bydgoszczy i Gorzowie Wielkopolskim. Jakie wnioski przyniosła analiza?

Średnio w sierpniu w 16 analizowanych miastach odnotowano drobny spadek cen mieszkań z rynku wtórnego. Wyniósł on 0,08 proc. w stosunku do lipca. Najwięcej za metr kwadratowy trzeba było zapłacić w Sopocie – aż 16,2 tys. zł. Najtańszy był Gorzów Wielkopolski – 6000 zł.

W którym z miast koszt metra spadł, a w którym wzrósł?

W 9 na 16 analizowanych miast średnie ceny ofertowe w stosunku do lipca wzrosły. Najbardziej w Rzeszowie – o prawie 1,9 proc. i w Białymstoku – 1,6 proc. W ujęciu kwartalnym największe wzrosty odnotowano w Opolu (5,86 proc.) i w Rzeszowie (5,69 proc.) Najwyższe spadki cen ofertowych miały miejsce w Sopocie (4,29%) i Szczecinie (1,75%). W ujęciu kwartalnym największe spadki odnotowano w Gdyni (2,39 proc.).

Średnia cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego

Jak wynika z raportu Morizona, średnia cena ofertowa metra kw. mieszkania z rynku wtórnego dla całej Polski w sierpniu wyniosła 9 985 zł. Była więc jedynie o 1 zł niższa niż miesiąc temu. Na 16 miast tylko w sześciu koszty kształtowały się powyżej tego poziomu.

Zmiany cen mieszkań wg NBP

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w miastach wojewódzkich przeanalizował także NBP. W II kwartale 2022 (w porównaniu do pierwszego) na rynku pierwotnym wzrosły one w 12 na 16 miast. W większości z nich skala wzrostów była jednak minimalna i zdecydowanie mniejsza niż w 2021 roku. Takie dane mogą świadczyć o tym, że trend hamowania cen właśnie startuje. Segment rynku wtórnego nie reaguje jeszcze na zmiany stóp procentowych i drożejące kredyty. W 15 na 16 miastach ceny mieszkań w II kwartale 2022 były wyższe niż w pierwszym. Tylko w jednym mieście pozostały niezmienne.

Co dalej z cenami mieszkań?

Analitycy PKO Banku Polskiego w raporcie Monitoring cen mieszkań prognozują, że w tym półroczu 2022 ceny mieszkań zaczną spadać, a kolejny wzrost nastąpi dopiero w 2025 roku.

Jak możemy przeczytać w dokumencie: Oceniamy, że w II połowie roku ceny transakcyjne mieszkań zaczną stopniowo spadać. Prognozowany spadek cen wynika głównie ze znacznie obniżonego popytu wskutek wzrostu stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej w efekcie rekomendacji KNF dla banków. Jednocześnie boom mieszkaniowy ostatnich lat uruchomił wiele nowych projektów inwestycyjnych i wzmocnił mocno osłabioną stronę podażową rynku, zwłaszcza poza największymi miastami, co w obecnej fazie cyklu koniunkturalnego nie sprzyja utrzymaniu wzrostów cen. Szczyt sprzedaży mieszkań przypadł na II kw. 2021 r. i od roku obserwujemy stopniowy spadek wolumenów transakcji, przy bardzo silnym spadku w maju-czerwcu br.

Jak wskazuje Jarosław Szanajca Prezes Zarządu Dom Development S.A. cytowany przez portal Business Insider: Oczekiwany przez opinię publiczną spadek cen mieszkań nie nastąpił. Ceny mieszkań ustabilizowały się, obroty na rynku nieco spadły, a w niektórych segmentach spadły mocno. Natomiast rokowania na temat możliwych spadków cen nie potwierdziły się i na razie nie wydaje się, żeby to miało się ziścić w najbliższym czasie. Ten kryzys jest konsumowany przede wszystkim wolumenem, natomiast ceny stoją. (…) Trend jest w tej chwili płaski. Według danych dewelopera aż 70 proc. Polaków kupuje nieruchomości za gotówkę. Mniejsza dostępność kredytów hipotecznych nie wpływa więc znacząco na popyt, a co za tym idzie także ceny.

Nieco inny obraz sytuacji przedstawia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Cytowany przez portal gazetaprawna.pl deklaruje: Wchodzimy w fazę kryzysu, w tym roku zarówno sprzedaż, jak i liczba rozpoczętych nowych inwestycji drastycznie spadną. Teraz nowych inwestycji jest mniej o 25 proc. rok do roku. Byłoby 30-40 proc., ale wielu deweloperów zaczęło budowy przed lipcem, by zdążyć przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nowe przepisy oznaczają dodatkowe koszty, więc chcieli sprzedawać mieszkania na starych zasadach

Zdaniem ekspertów Morizona na duże spadki cen mieszkań musimy jeszcze poczekać. Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości z serwisu Morizon.pl i Gratka.pl. wskazuje, że obecne wychłodzenie rynku to przede wszystkim efekt znaczącego wzrostu stóp procentowych, które przełożyły się na ograniczenie zdolności kredytowej i wzrost rat kredytów. Ponadto, ze względu na szybko rosnące koszty życia, część potencjalnych klientów, których wciąż stać na kredyt, odkłada decyzję o zaciągnięciu dodatkowych zobowiązań. Dodaje także: jestem daleki od prognozowania, co będzie za pół roku, a tym bardziej za dwa lata. Wydaje się jednak, że rynek nieruchomości znalazł się w punkcie przesilenia.

Eksperci FinHub.pl prognozują, że dynamika wzrostu cen mieszkań z pewnością trochę wyhamuje, lecz nie należy się spodziewać znacznych obniżek. Ceny mieszkań powinny z jednej strony spadać ze względu na trudniejszy dostęp do kredytów, jednakże inflacja napełnia koniunkturę wzrostu cen – inwestorzy chcą chronić swoje oszczędności właśnie na rynku nieruchomości, w szczególności gdy rentowność najmu rośnie a siła nabywcza pieniądza spada. Dodatkowo przy spadku ilości budowanych mieszkań, deweloperzy oferują je za coraz to wyższe kwoty. To wszystko stawia cały rynek pod pewną niewiadomą.


Czy kolejne miesiące przyniosą realne spadki cen mieszkań? O tym z pewnością przekonamy się już niebawem.