Początek 2024 roku nie przyniósł za sobą obniżek cen nieruchomości mieszkalnych. W I kw. 2024 stawki za metr kwadratowy odczuwalnie wzrosły, zwłaszcza w największych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Sprawdźmy, ile obecnie trzeba zapłacić za mieszkanie z rynku pierwotnego i wtórnego.

W styczniu 2024, z powodu wyczerpania środków, banki przestały przyjmować wnioski o Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Program preferencyjnych kredytów był jednym z motorów napędowych wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych. Wiele osób oczekiwało, że wraz z zakończeniem programu, ceny mieszkań i domów będą niższe — wskazuje Daria Kmita z FIN-HUB. Niestety, w I kwartale ceny nieruchomości nie tylko nie spadły, ale wzrosły, nawet o kilkadziesiąt procent — dodaje specjalistka.

Wzrost cen mieszkań w Polsce — I kwartał 2024: ceny transakcyjne

Analizując wzrosty cen mieszkań w I kw. 2024 r., skupimy się przede wszystkim na cenach transakcyjnych. W przeciwieństwie do cen ofertowych odzwierciedlają one bowiem realne wartości transakcji i precyzyjnie ilustrują zmiany w czasie.

Wzrost cen nowych mieszkań — I kw. 2024 ver. I kw 2023

Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego, w I kw. 2024 roku za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego w największych polskich miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) trzeba było zapłacić średnio 13,5 tys. zł. To o 19 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Jak przedstawiały się ceny transakcyjne za metr kwadratowy i ile wynosił wzrost w porównaniu do I kw. 2023?

Źródło: NBP: Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 – I kw. 2024)

Najwyższe ceny odnotowano w Warszawie (15 888 zł, wzrost o 24 proc.). Największe wzrosty (27,7 proc.) odczuli mieszkańcy Krakowa.

Wzrost cen mieszkań w I kwartale 2024 r.: rynek wtórny

Czy ceny mieszkań z rynku wtórnego także odnotowały dwucyfrowe wzrosty? Tak.

Średni wzrost w 7 polskich miastach wyniósł 12,6%, a średnia cena metra kwadratowego mieszkania ukształtowała się na poziomie nieco ponad 12 tys. zł.

Źródło: NBP: Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 – I kw. 2024)

Czy nieruchomości w 2024 roku wciąż będą drożeć?

Zgodnie z zapowiedziami rządu, w II połowie 2024 r. wejdzie w życie następca Bezpiecznego Kredytu 2 proc. — nowy program Mieszkanie na start. Ze względu na fakt, że rynek cały czas podgrzewa temat preferencyjnych kredytów, trudno oczekiwać, że w tak gorącym okresie ceny będą niższe. Wiele wskazuje na to, że tendencja będzie odwrotna, a ceny wzrosną o kolejne kilka lub kilkanaście procent — tłumaczy Daria Kmita z FIN-HUB.

Co na ten temat sądzą eksperci?

Ceny nieruchomości do końca 2024 r. — opinie ekspertów

W raporcie o rynku nieruchomości stworzonym przez analityków banku Pekao SA specjaliści wskazują, że ceny mieszkań będą rosły jeszcze do I kwartału 2025 r., osiągając swój szczyt w III kw. 2024 r., a od II kwartału 2025 r. można spodziewać się spadków cen. Jak możemy przeczytać w dokumencie: Według naszej modelowej prognozy, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym będą jeszcze rosły do I kwartału 2025 r. i mogą osiągnąć średnio poziom 15,4 tys. zł/m kw. To 14-procentowy wzrost cen względem obecnych poziomów (13,5 tys. zł w I kwartale 2024). Od II kwartału 2025 r. ceny powinny zacząć nieznacznie się obniżać ze względu na ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych ograniczających popyt na kredyty hipoteczne, rosnącej podaży mieszkań oraz wygaśnięcia programów dopłat do kredytów. Barierą dla głębszego spadku cen będzie wciąż wysoki popyt napędzany przez poprawiającą się koniunkturę i utrzymujący się szybki wzrost wynagrodzeń.

Podobnego zdania są ekonomiści banku Credit Agricole. Prognozują oni, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym dla siedmiu największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Wrocław, Poznań, Warszawa) zaczną ponownie rosnąć. Wzrost ten przyspieszy w 2024 roku i w pierwszej połowie 2025 roku. Na wyhamowanie wzrostu cen trzeba będzie poczekać do połowy 2025 roku.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust wskazuje, że ceny nieruchomości w 2024 roku będą zależeć od kalibracji nowego programu preferencyjnych hipotek. Jeśli nowy program mieszkaniowy zapowiedziany przez rząd będzie racjonalnie skalibrowany, to jest szansa, że w 2024 roku wzrost cen mieszkań będzie na poziomie kilku procent. Jeśli natomiast dostęp do tych tanich kredytów będzie bardzo szeroki i łatwy, to można się spodziewać, że mieszkania znowu zdrożeją o kilkanaście procent.

Jednym z powodów wysokich cen mieszkań z rynku pierwotnego są ogromne koszty gruntów. Jak wskazuje Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich: nie widzimy pola do obniżek cen nieruchomości — zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Przykładowo, dwa tygodnie temu jeden z deweloperów kupił działkę na warszawskim Ursynowie w cenie odpowiadającej 8,5 tys. zł cenie metra kwadratowego mieszkania. Jeśli doliczymy do tego koszt budowy, finansowania, kosztów pośrednich czy czas uzyskiwania niezbędnych decyzji, mieszkanie będzie kosztować klienta końcowego między 27 a 30 tys. zł. Obecnie mkw. w standardzie deweloperskim w tej lokalizacji to ok. 20 tys. zł.

Brak atrakcyjnych gruntów i wysokie ceny dostępnych działek to problem, z którym deweloperzy mierzą się już od dłuższego czasu. To jeden z najistotniejszych problemów branży, który bezpośrednio wpływa na ceny nieruchomości na rynku pierwotnym — komentuje wypowiedź eksperta Daria Kmita z FIN-HUB.