Ceny nieruchomości po III kwartale 2024 r. + prognozy ekspertów na 2025 r.

W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy ceny nieruchomości mieszkalnych w największych miastach Polski notowały dynamiczne wzrosty. Czy III kw. 2024 r. przyniósł istotne zmiany w cenach? Podpowiadamy.
Z raportu Kwartalnik mieszkaniowy. Raport o sytuacji na rynku mieszkań w III kwartale 2024 roku autorstwa Polityki Insight i Otodom wynika, że w III kw. 2024 r. ceny mieszkań wciąż pięły się w górę. Wzrosty cen były jednak niższe niż w I i II kwartale roku.

W III kwartale średnie ceny ofertowe wzrosły o 1,4 proc. W II kw. średnie wzrosty wyniosły 1,8 proc., a w I kw. 3,2 proc. kw/kw. Po skorygowaniu o wskaźnik inflacji dynamika spadła z 11,8 proc. do 7,3 proc. r/r.
Główną przyczyną wzrostu cen ofertowych była wysoka dynamika dochodów Polaków, która przełożyła się na wyższą zdolność kredytową. Choć liczba wniosków o kredyt hipoteczny była niższa niż w II. połowie 2023 r. kiedy Polacy tłumnie ruszyli do banków, aby skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2 proc., była wyraźnie wyższa niż w 2022 r. — wyjaśnia Biuro Prasowe FIN-HUB.

Liczba ofert mieszkań na sprzedaż

Liczba aktywnych w całym kwartale ofert sprzedaży mieszkań wzrosła w porównaniu z II kwartałem o 7 proc. i była tym samym aż o 23 proc. wyższa niż o tej samej porze 2023 r. Najbardziej rozbudowała się oferta w metropoliach, co wynikało z bardzo dużego spadku dostępnej liczby mieszkań na sprzedaż po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Obecnie do oferty trafia coraz więcej nowych lokali budowanych przez deweloperów oraz wystawianych do sprzedaży na rynku wtórnym. Równocześnie wielu potencjalnych nabywców wciąż wstrzymuje się z decyzją o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na rozstrzygnięcie rządu co do wprowadzenia kolejnego programu dopłat do kredytów Mieszkanie na Start. Skutkuje to wydłużeniem czasu wyświetlania jednej oferty do 75 z 70 dni w poprzednim kwartale. Niedobór popytu widać zwłaszcza na rynku wtórnym. Odsetek czekających na nabywców mieszkań z rynku wtórnego utrzymał się drugi kwartał z rzędu powyżej 50 proc. Powoduje to, że kupujący mają największy wybór mieszkań w dużych miastach od 2014 r., kiedy na polskim rynku nieruchomości kończył się okres spowolnienia.

Które mieszkania zdrożały najbardziej?

Dane z Kwartalnika mieszkaniowego wskazują, że w III kw. 2024 r. — w porównaniu do poprzedniego kwartału — najbardziej zdrożały mieszkania o powierzchni do 40 m2. Średnie ceny ofertowe takich nieruchomości wzrosły o 1,7 proc.
W stosunku rocznym najwyższe wzrosty cen (12,9 proc.) odnotowały mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m2 i od 60 do 90 m2.

Najwyższe wzrosty cen — zarówno w stosunkowo kw/kw, jak i r/r dotknęły mieszkania zlokalizowane w metropoliach (+ 500 tys. mieszkańców). Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w III kw wyniosła tam 14 950 zł i wzrosła o 2,4 proc. kw/kw i aż 13,2 proc. r/r.

Co ciekawe, w dużych miastach (od 100 do 500 tys. mieszkańców) w III kw 2024 r. ceny mieszkań były o 0,1 proc. niższe niż kwartał wcześniej. W stosunku r/r wzrosły jednak o 9,9 proc.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

Jak przedstawiała się dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym? Które z nich odnotowały wyższe wzrosty cen?
W III kw. 2024 r. średnia cena ofertowa mieszania na rynku pierwotnym wyniosła 12 490 zł i była wyższa o 2,1 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału i o 9,2 proc. w stosunku r/r.
Średnia cena mieszkania ba rynku wtórnym kształtowała się na poziomie 11 519 zł. To o 0,9 proc. więcej niż w II kw. 2024 i o 15,1 proc. r/r.

Jak wskazują twórcy raportu, w przypadku mieszkań z rynku wtórnego wybudowanych w latach 1945-2015 ceny w III kwartale praktycznie nie zmieniły się w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. To kolejny dowód wskazują na to, że za notowanym wzrostem cen ofertowych stoją przede wszystkim relatywnie nowe mieszkania z segmentu premium.

Ceny domów w III kw. 2024 r.

W III kwartale wzrost cen domów był zbliżony do podwyżek cen mieszkań i wyniósł od 1,4 proc. kw/kw dla budynków w zabudowie szeregowej do 1,7 proc. kw/kw dla budynków wolnostojących na działkach powyżej 500 m2. Tym samym we wszystkich segmentach rynku wzrost spowolnił w porównaniu do II kwartału, co sygnalizuje, że powoli wygasają efekty podwyżek robocizny i materiałów budowlanych, które napędzały wzrosty cen nowych domów w poprzednich kwartałach. Rosnąca nadpodaż uniemożliwia bowiem dalsze przenoszenie rosnących kosztów na klientów i wymusza zmniejszanie marż przez deweloperów działających na rynku domów.

Gdzie najwyższe podwyżki i… spadki?

Ciekawych wniosków dostarcza analiza przeprowadzona przez serwis Nieruchomości-Online.pl. Pokazuje ona, że w ośmiu stolicach województw ceny kawalerek spadły nawet o 2 — 6 proc., podczas gdy mieszkania dwupokojowe potaniały w sześciu miastach o 2 — 7 proc.

W III kwartale średnie ceny ofertowe kawalerek spadły w 8 stolicach województw, mieszkań dwupokojowych — w 6, a trzypokojowych — w 8. Było też sporo przypadków stabilizacji. Szczególnie w przypadku lokali dwu- i trzypokojowych na palcach jednej ręki można policzyć miasta, w których ostatni kwartał przyniósł wzrost średniej ceny.

Źródło: nieruchomości-online.pl

Przytoczone wyżej dane to zdecydowanie pozytywny sygnał i nieśmiały znak, że ceny mieszkań zaczynają hamować. Jak pokazuje doświadczenie naszych klientów, sprzedający coraz częściej są bardziej skłonni do negocjacji cen, a wynegocjowanie gratisu w postaci komórki lokatorskiej czy miejsca parkingowego jest zdecydowanie łatwiejsze niż kilka, czy kilkanaście miesięcy temu — wyjaśnia Biuro Prasowe FIN-HUB.

Czy ceny nieruchomości będą rosły w 2025 r.? Prognozy ekspertów

Ze względu na niejasną przyszłość rządowego programu Mieszkanie na start, stóp procentowych oraz reformę wskaźników referencyjnych rynek nieruchomości i hipotek jest obecnie nieco zdezorientowany. Wiele osób niecierpliwie czeka na możliwość wzięcia kredytu na preferencyjnych warunkach, odwlekając decyzję o poszukiwaniach nieruchomości — tłumaczy Biuro Prasowe FIN-HUB. Obecnie spodziewamy się, że w kolejnych miesiącach rynek nieruchomości nie odnotuje ani wyraźnych podwyżek, ani spadków, a ceny będą względnie stabilne — dodaje Biuro Prasowe FIN-HUB.

Podobne stanowisko przedstawiają analitycy Pekao S.A. Prognozują oni, że do I kwartału 2025 roku ceny mogą nadal rosnąć do poziomu 15,4 tys. zł/m². Już od II kwartału przewiduję jednak stopniową stabilizację. Wskazują, że będzie to efekt utrzymujących się wysokich stóp procentowych oraz wygasania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Jeśli program Mieszkanie na start wejdzie w życie, może jednak ożywić popyt, co mogłoby skutkować wzrostami cen mieszkań.